为科学统筹南湾街道的城市更新，8月15日，龙岗区城市更新和土地整备局特发布《龙岗区南湾街道更新单元范围划定规划研究》，落实规划后，各更新单元和土地整备单元开发总量约为943.18万㎡，提供学位21540个。南湾街道位于龙岗版图中部位置，辖区人口众多，公共基础设施配套不足、尤其是交通建设的短板，成为片区崛起的掣肘。迫切需要通过城市更新加快片区建设，改善片区交通环境。目前南湾街道的更新单元范围划定工作尚未开展，难以指引片 区城市更新单元计划申报，面对着众多的更新申请，有必要启动更新单元范围划定规划，以科学、合理的方式推进南湾街道城市更新工作开展。本次规划研究范围为南湾街道辖区，共25.06平方公里。

01发展环境南湾街道位于深圳市龙岗区中西部，是原特区与龙岗中心城的主要衔接区域。

产业用地面积为5.4平方公里，占建设用地的37.2%，主要处于街道北侧；居住用地面积为4.71平方公里，占建设用地的32.5%，主要处于街道南侧。南湾街道总计面积约25.06平方公里，其中城乡建设用地面积为14.61平方公里，占比为58.3%。南湾街道范围内拆除重建面积为1.35平方公里，占街道范围的5.4%；  综合整治面积为4.86平方公里，占街道范围的19.4%。

南湾街道共涉及7个片区法定图则，仅有南岭地区-求水山地区法定图则划定了9个更新单元。

南湾街道涉及的法定图则02片区分析01交通特征外部通达，内部不畅。需通过城市更新落实：田心路、李朗路、联 李东路西段、三联东路、铁西路、南环东路、 香叶东路；落实上述道路共涉及14.34万㎡建筑拆迁量。公交首末站缺乏，停车困难独立占地交通设施现状基本为空地，后续可在更新单元中配置社会停车场及公交首末站。

02公共配套设施教育设施：需落实3所小学及一所规划初中。

医疗设施：需落实800床综合医院；落实17处社区健康服务中心。

医院落实情况文体设施：需落实7处文体设施用地；新增1-2万平方米文体设施用地。03三大片区01规划指导思想激发活力——水源保护区范围调整后激活南湾街道城市发展潜力，结合地铁站点建设发挥片区，土地经济价值及产业活力，带动片区更新启动，促进南湾街道城市综合发展；统筹发展——针对南湾街道诸多现状城中村、旧工业区权属不足等无法进行城市更新的现实条件，规划以“城市更新+土地整备”联动方式统筹解决城市建设问题；落实公配——对改造更新的利益进行统筹分配，争取通过城市更新解决道路、教育、医疗等重大公共配套设施落实，同时避免“零星敲打”改造对交通和市政造成的压力，保证旧改对民生的稳定作用；提升品质——提升空间品质，改善慢行及公共开放空间，维护低碳生态环境。

规划策略

已列入更新计划及完成规划审批区域02范围划定：21个城市更新单元+3处土地整备单元结合城市更新意愿、公共配套设施落实紧迫度，本次共划定21个城市更新单元。结合街道自身土地整备意愿情 况，共划定3处土地整备单元。

03三大城市功能片区

北部产业功能片区：恒大、宝能等入驻片区更新现状

（注：信息来源更新局、上李朗股份合作公司及现状数据）核算留用地3.37公顷，政府收储可建设用地13.18公顷。

北部片区更新单元重大公共配套设施情况中部产城融合片区核算留用地6.13公顷，政府收储可建设用地13.44公顷

中部片区更新单元重大公共配套设施情况南部居住功能片区核算留用地26.91公顷，政府收储可建设用地25.25公顷。

南部区更新单元重大公共配套设施情况04整体单元划定情况经统计，各更新单元开发总量约为767.5万㎡（其中，居住总量317.7万㎡），平均容积率为6.09。经计算，各土地整备单元开发总量约为175.68万㎡（其中，居住总量约为109万平方米）。教育设施规划（新增教育设施可有效满足新增人口需求）：

04实施策略根据道路及公配实施的紧迫性，综合意愿及实施难易确定实施时序：

对法定图则提出部分调整建议：

来源：合一城市更新