广州最高地面价46.7万元/平!奥体新城最贵地面价非别墅
日期:2019-09-23 15:02:47来源:网络整理编辑:佚名

6月11日,广州公布《广州市2018城镇国有建设用地地标定价成果》。全市最贵的地面地价出自越秀区的东湖御苑,全市最贵的楼面地价出自天河区的天环广场。

令人诧异的是,在当红的天河区奥体新城,在售一手住宅项目中,最贵的地面地价不是别墅帝景山庄,而是总建面85万平的珠江花城。

奥体新城最贵一手地面价近7万元/平

都说广州寸土寸金,究竟广州的地有多贵?

从广州市2018城镇国有建设用地地标定价可见,越秀区的东湖御苑小区地面地价最夸张,达466991元/平。地面地价上40万+的还有城启恒华阁、翰林阁。

而在天河区,最贵的地面地价是耀中广场,达368873元/平,最贵的楼面地价是天环广场的76567元/平。

据了解,此次公布的标定地价为政府为管理需要确定的,标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下,某一估价期日的土地权利价格。它由政府主导,原则上每年一季度进行更新并公示。

其公示包含广州市越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区等十一区的规划建设区范围内510个标定区域和510宗标准宗地的标定地价,标定区域总土地面积约560.68平方公里。

从标定地价区域面积加权平均价格看,主要有如下几个标准:

由于广州地域广阔,具体落实到每个区的情况表现不一,即便同板块,新旧物业的地价也相差较大。比如奥体新城。

整个奥体新城的核心楼盘基本都已有自己地面地价和楼面地价。但从公布的结果看,当前奥体新城在售(少尾货盘)的楼盘中,最贵的地面地价竟然是珠江花城,达69548元/平,比别墅盘帝景山庄还贵上3020元/平!

当然,从楼面地价看,整个奥体新城仍属帝景山庄最贵。

从天河区公布的50个地标建筑看,普遍都是已建成的社区,当前仍在售的一手住宅楼盘(含尾货),仅约6个。但除珠江花城外,其他都是在售尾货。

天河缺货!奥体新城一盘独秀

这几年来,天河区的一手住宅供不应求,年初一度库存去化时间降至1.9个月。而在号称“黄金月”的五月份,天河区竟然没有新批预售房源,零供应。

事实上,天河区一手住宅“断供”早有端倪。

据笔者统计,2014年至2015年间,天河区总共成交了11宗住宅用地,如今这11宗地已悉数入市销售。当中有9宗已经陆续交楼,仅剩两个楼盘仍有一定货量。当中珠江花城由于占地面积最大,可以撑起未来几年天河区的一手供应。

而在2016年至2018年这三年间,天河区无一宅地成交,这导致了当前的“断供”现象。

放眼天河区,当前在售一手楼盘主要有5个,当中珠江花城是主力。这也是目前天河区最低的一手房门槛,天河区最后的“4字头”售价的一手住宅。

今年4月底,珠江花城获批推出全新二期产品,当天就几近售完。在5月份陆续网签后,当月几乎以一盘之力,占了全市2.1%的销售金额。

(数据来源:克而瑞)

珠江花城位处当红的奥体新城板块,隶属于智谷片区,系广深科技创新走廊重要科创与文创节点。未来将吸引大量高科技人才在这里工作、居住。

而作为金融城的邻居,智谷片区将就近承接金融城的大量商务人士居住需求。此外,大量住不起珠江新城的商务人士,亦将外溢这里。

实力圈粉,天河红盘凭什么走红?

事实上,珠江花城之所以从2018年入市起就成为广州“红盘”,不仅因其是片区唯一一枝花,更与其自身实力满分不无关系。

据权威机构数据统计,今年5月,天河区二手住宅网签493宗,环比4月下滑21.2%。当中智谷片区的东圃板块成交占比下滑至6.9%,环比净减4.7%!当中除业主心态强硬、看房客明显减少等因素外,更主要的是一手住宅珠江花城吸纳了大量买家。

当前东圃优质楼盘中海康城成交均价已达42531元/平,而珠江花城仅48000元/平,且76平的两房小户型受首套置业的刚需购房客青睐。加上自身配套亦有较强杀伤力(省一级学位),及各种推销活动吸引,导致不少客户转移到珠江花城。

(珠江花城76平户型板房)

珠江花城集名校、地铁、无敌户型等优势于一体。打造了76㎡3房,82㎡3房,86㎡带主套4房,115㎡4+1房,139㎡5房,同等面积下可多得一间房,总价365万元起。给刚需改善一族置业广州中心区提供了最经济的购房门槛。

(86平户型图)

最值得推荐的是86平的南向带主套四房,各种功能空间齐备,完全适用二胎之家。进门的多功能阳台建面达6.6平,可做阳光书房,或储物室,亦可摆放1.2米折叠床当卧室用。另三个房间面积不小,开窗率做到最大,采光通透。主卧朝南,设了270度的落地窗;就连卫生间亦是南向;客厅出南向阳台,厨房亦有生活阳台。

(珠江花城86平户型板房的房间)

地铁方面,规划中的19号线茅岗路站就在家门口,小区内配有公交总站。未来智谷片区建成后,可享片区内的“2条城际轨道、5条地铁线,4条主干道”的交通路网。

(珠江花城规划图)

在老城区30年楼龄的“老破小”学位房叫价6万+之际,地处天河当红奥体新城的名校心珠江花城还有“4字头”。

社区配套的7200㎡的普惠幼儿园和2400㎡的双托儿所,2万㎡的省一级标准公办小学(已封顶)都在家门口。坊间消息称,珠江花城的小学将在华阳、体育东、先烈东等天河省一级标准小学中选取,校名届时以实际批复为准。

直线距离社区不到1公里有90班制的初高中完全中学——执信中学天河校区(在建中)。

据笔者了解,项目近期将主力加推76平的3房,82平的南向三房,及86平的南向带主套4房,数量有限,错过需等到“金九银十”。

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