走出舒适区 万科应对“危”“机”并存的白银时代
日期:2019-09-22 23:02:41来源:网络整理编辑:佚名

船大难掉头,大船早掉头。

2018年里,万科因为“去地产化“和“活下去“成为舆论关注的焦点,不少人都希望从万科的财报里看到这艘大船掉头时笨拙缓慢的样子,也更希望以此来给整个房地产市场定下悲观的论调。正因为此,这份代表着万科走出房地产舒适区后发出的首份年报,意义重大。

3月25日晚间万科公布了其2018年全年业绩:实现销售面积4037.7万平方米,同比增长12.3%;销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%;净利润337.7亿元,同比增长20.4%。截至2018年底,持有货币资金1884.2亿元,净负债率为30.9%。显然,这几组数字代表着万科仍旧保持了有质量的增长。

但这样的高速增长是否能够持续?万科在随年报发布的《致股东》公开信中表示:

从人口总量的角度看,我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。90后比80后人口少3,100万,00后又比90后少4,100万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。为了支持万科未来的持续增长,转型势在必行。

巩固基本盘 万科的收敛聚焦是修枝剪叶

在昨晚万科发布的2018年年报中,万科的各项营收数据都稳步增长,债务水平也处于健康状态。

其中,2018年万科实现营业收入2976.8亿元,归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比分别增长22.6%和20.4%;实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%。实现经营性现金净流入336.2亿元,持有货币资金1884.2亿元,远高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元。截至2018年底,万科净负债率为30.9%,继续处于行业低位。

伴随着这份靓丽的财报,董事会主席郁亮在业绩发布会上表示,万科在年报中提到了要巩固基本盘。这个“基本盘”不是指“房地产开发业务”,而是公司所有事业集团(BG)、所有事业单元(BU),都要明确自己的基本盘。万科不是要收敛其他业务,而是要聚焦收敛每块业务的经营管理动作。

对此,郁亮以微软做比喻,“他以电脑操作系统起家,做过手机没有成功,现在微软云和 AI 全球成功,支持微软不断尝试和转型,是微软的基本盘,基本盘提供转型发展的资金、利润。”他进一步解读万科的基本盘,每个业务都是万科的基本盘,围绕每个业务的基本盘,把业务做的更好。

至于最近万科管理层频繁提及的“收敛聚焦”郁亮也解释道,收敛聚焦不是砍树,是修枝剪叶,只有经过修枝剪叶才能让树主干长得更粗壮,结出更多果实。在基本盘上深化对商业逻辑的了解,为未来发展赢得更好的基础。

文/北京青年报记者李桁

万科是这么说的也是这么做的,2018年里,万科的改变都是围绕自身的每一个业务做巩固与聚焦。

年报显示,2018年,在万科住宅开发业务的优势得以持续巩固。这一年,万科实现销售面积4037.7万平方米,同比增长12.3%;销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%。所销售的产品中,住宅占比84.9%,144平方米以下的中小户型占比91.4%,实现结算面积2191.4万平方米,同比增长10.7%

在物业服务领域,2018年万科物业实现营业收入98亿元,同比增长33%;租赁住宅领域,万科长租公寓业务覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,平均出租率约92%;在商业开发与运营方面,万科总管理项目210余个,总建筑面积超过1300万平方米;物流方面,流已累计获取项目124个,合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米,其中稳定运营项目平均出租率为96%。

除此之外,万科也在产业办公、冰雪、医养、教育等领域不断探索,寻求新的发展。

危 房地产市场高速增长的时代已经过去

综合这几天密集发布的房企业绩报告不难看出,2018年几乎成了业绩表彰年,各大房企的业绩数据都足够好看,但这是否意味着房地产仍有快速增长的空间呢?对此,最具备忧患意识的万科则不忘在《致股东》信里再次强调“危机“。

尤其是对于“白银时代”的解释,万科认为白银也是贵重金属,只是没有黄金好。郁亮表示,伴随着“少子化”、“老龄化”的人口形势,以及行业集中度的提升,市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。

2018年里,万科的几个关键数据变化也印证了高速扩张时代的结束。报告数据显示,2018年万科实现销售面积4037.7万平方米,同比增长12.3%,却低于2017年30.0%的增长率;销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%,仍低于2017年45.3%的增长率;净利润337.7亿元,同比增长20.4%,依旧低于2017年33.44%的增长率。对比后可以看出,万科的这几个核心数据,虽仍保持了增长,但增长速度相比2017年,已经明显放缓了。

万科在《致股东》的信中也承认,目前的房地产市场是“危”“机”并存的时代。

从人口总量的角度看,90后比80后人口少3,100万,00后又比90后少4,100万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。转型就成了包括万科在内的一众房企都必须思考的问题。

但几乎每个房企都有这样的困惑,从房地产的体量和盈利能力上看,还有哪个行业都有这么大的体量,这样的增长速度,这样的盈利能力?谈起转型容易,真正转型绝非易事。

郁亮在公告信中就表示,“首先,能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多,尚未饱和、仍有进入空间的更只是其中一部分行业。而我们至少需要建立六个千亿级业务,才能再造一个今天的万科。其次,我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务;更不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样,几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。”

因此,郁亮判断,在未来的一段时间里,万科将同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区,进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域,进入到相对陌生的空间。

机 由提供住宅变成生活服务商

在大多数房企仍对转型感到迷茫时,万科早已开启了迭代升级。超强的忧患意识使得万科最先喊出了 “活下去,活得好,活得久”等口号。

这也是万科作为房地产行业的标杆,面对一再更换的竞争对手,始终保持竞争的重要原因。

万科1993年启动“万科的减法”,到2001年完成专业化转型,用了7、8年时间。之后就赶上了中国房地产的黄金十年。正因为如此,万科2008年就成为了全球最大的住宅供应商,2010年成为世界第一个千亿级住宅企业。

2012年万科正式提出“城市配套服务商”战略,2014年万科进入第四个十年发展阶段,第一批转型业务基本同时启动。比如:物流地产、租赁住房、物业服务的市场化发展。

2014到2018,差不多四年时间,转型初见成效,上述业务基本都取得了国内领先的地位。万纬物流每年的新增面积已经是国内第一,集中式长租公寓万科也成为领跑者,其他投资参与的商业地产、养老、冰雪等业务,也都做到了国内领先。

于是,在2018年万科将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。从配套服务商到生活服务商,意味着万科不仅要提供硬件,也要提供软件;不仅要提供空间,也要提供内容。

郁亮认为,6、7年以来,我们不断将视野开放到更广阔的空间,将服务延伸到客户生活需求的更多方面,力图真正找到万科未来的第二曲线。这个方向是一以贯之的,没有任何动摇或改变。

谈到未来,郁亮强调,万科就是要在确保“基本盘”的同时,聚焦收敛每块业务的经营管理动作。而聚焦收敛是阶段性的总结和调整。聚焦收敛不是砍树,而是修剪枝叶。适当修剪枝叶,大树才能把根扎得更深,让树干更粗壮,然后才能结出更多的果实。

而对于2019年楼市形势,郁亮则表示,面对高度的不确定性,万科应该摒弃一切投机、侥幸心理,稳住基本盘。

来源:北青网

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