船大难掉头，大船早掉头。

2018年里，万科因为“去地产化“和“活下去“成为舆论关注的焦点，不少人都希望从万科的财报里看到这艘大船掉头时笨拙缓慢的样子，也更希望以此来给整个房地产市场定下悲观的论调。正因为此，这份代表着万科走出房地产舒适区后发出的首份年报，意义重大。

3月25日晚间万科公布了其2018年全年业绩：实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；净利润337.7亿元，同比增长20.4%。截至2018年底，持有货币资金1884.2亿元，净负债率为30.9%。显然，这几组数字代表着万科仍旧保持了有质量的增长。

但这样的高速增长是否能够持续？万科在随年报发布的《致股东》公开信中表示：

从人口总量的角度看，我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。90后比80后人口少3,100万，00后又比90后少4,100万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。

巩固基本盘 万科的收敛聚焦是修枝剪叶

在昨晚万科发布的2018年年报中，万科的各项营收数据都稳步增长，债务水平也处于健康状态。

其中，2018年万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。实现经营性现金净流入336.2亿元，持有货币资金1884.2亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元。截至2018年底，万科净负债率为30.9%，继续处于行业低位。

伴随着这份靓丽的财报，董事会主席郁亮在业绩发布会上表示，万科在年报中提到了要巩固基本盘。这个“基本盘”不是指“房地产开发业务”，而是公司所有事业集团（BG）、所有事业单元（BU），都要明确自己的基本盘。万科不是要收敛其他业务，而是要聚焦收敛每块业务的经营管理动作。

对此，郁亮以微软做比喻，“他以电脑操作系统起家，做过手机没有成功，现在微软云和 AI 全球成功，支持微软不断尝试和转型，是微软的基本盘，基本盘提供转型发展的资金、利润。”他进一步解读万科的基本盘，每个业务都是万科的基本盘，围绕每个业务的基本盘，把业务做的更好。

至于最近万科管理层频繁提及的“收敛聚焦”郁亮也解释道，收敛聚焦不是砍树，是修枝剪叶，只有经过修枝剪叶才能让树主干长得更粗壮，结出更多果实。在基本盘上深化对商业逻辑的了解，为未来发展赢得更好的基础。

文/北京青年报记者李桁

万科是这么说的也是这么做的，2018年里，万科的改变都是围绕自身的每一个业务做巩固与聚焦。

年报显示，2018年，在万科住宅开发业务的优势得以持续巩固。这一年，万科实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。所销售的产品中，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小户型占比91.4%，实现结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%

在物业服务领域，2018年万科物业实现营业收入98亿元，同比增长33%；租赁住宅领域，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，平均出租率约92%；在商业开发与运营方面，万科总管理项目210余个，总建筑面积超过1300万平方米；物流方面，流已累计获取项目124个，合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中稳定运营项目平均出租率为96%。

除此之外，万科也在产业办公、冰雪、医养、教育等领域不断探索，寻求新的发展。

危 房地产市场高速增长的时代已经过去

综合这几天密集发布的房企业绩报告不难看出，2018年几乎成了业绩表彰年，各大房企的业绩数据都足够好看，但这是否意味着房地产仍有快速增长的空间呢？对此，最具备忧患意识的万科则不忘在《致股东》信里再次强调“危机“。

尤其是对于“白银时代”的解释，万科认为白银也是贵重金属，只是没有黄金好。郁亮表示，伴随着“少子化”、“老龄化”的人口形势，以及行业集中度的提升，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。

2018年里，万科的几个关键数据变化也印证了高速扩张时代的结束。报告数据显示，2018年万科实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%，却低于2017年30.0%的增长率；销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%，仍低于2017年45.3%的增长率；净利润337.7亿元，同比增长20.4%，依旧低于2017年33.44%的增长率。对比后可以看出，万科的这几个核心数据，虽仍保持了增长，但增长速度相比2017年，已经明显放缓了。

万科在《致股东》的信中也承认，目前的房地产市场是“危”“机”并存的时代。

从人口总量的角度看，90后比80后人口少3,100万，00后又比90后少4,100万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。转型就成了包括万科在内的一众房企都必须思考的问题。

但几乎每个房企都有这样的困惑，从房地产的体量和盈利能力上看，还有哪个行业都有这么大的体量，这样的增长速度，这样的盈利能力？谈起转型容易，真正转型绝非易事。

郁亮在公告信中就表示，“首先，能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多，尚未饱和、仍有进入空间的更只是其中一部分行业。而我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。其次，我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务；更不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。”

因此，郁亮判断，在未来的一段时间里，万科将同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。

机 由提供住宅变成生活服务商

在大多数房企仍对转型感到迷茫时，万科早已开启了迭代升级。超强的忧患意识使得万科最先喊出了 “活下去，活得好，活得久”等口号。

这也是万科作为房地产行业的标杆，面对一再更换的竞争对手，始终保持竞争的重要原因。

万科1993年启动“万科的减法”，到2001年完成专业化转型，用了7、8年时间。之后就赶上了中国房地产的黄金十年。正因为如此，万科2008年就成为了全球最大的住宅供应商，2010年成为世界第一个千亿级住宅企业。

2012年万科正式提出“城市配套服务商”战略，2014年万科进入第四个十年发展阶段，第一批转型业务基本同时启动。比如：物流地产、租赁住房、物业服务的市场化发展。

2014到2018，差不多四年时间，转型初见成效，上述业务基本都取得了国内领先的地位。万纬物流每年的新增面积已经是国内第一，集中式长租公寓万科也成为领跑者，其他投资参与的商业地产、养老、冰雪等业务，也都做到了国内领先。

于是，在2018年万科将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。从配套服务商到生活服务商，意味着万科不仅要提供硬件，也要提供软件；不仅要提供空间，也要提供内容。

郁亮认为，6、7年以来，我们不断将视野开放到更广阔的空间，将服务延伸到客户生活需求的更多方面，力图真正找到万科未来的第二曲线。这个方向是一以贯之的，没有任何动摇或改变。

谈到未来，郁亮强调，万科就是要在确保“基本盘”的同时，聚焦收敛每块业务的经营管理动作。而聚焦收敛是阶段性的总结和调整。聚焦收敛不是砍树，而是修剪枝叶。适当修剪枝叶，大树才能把根扎得更深，让树干更粗壮，然后才能结出更多的果实。

而对于2019年楼市形势，郁亮则表示，面对高度的不确定性，万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，稳住基本盘。

来源：北青网