（来源：朱罗纪）

从5月深圳的房地产数据看，新房成交量创下近三年历史新高，二手房成交量出现环比下滑，同时，租金也出现了环比下跌。但有一点，同比看均值，无论量价，都在涨。

中原的数据，量跌价涨。

5月二手房成交大概7363套，4月是7570套，环比下滑，但同比去年5月6683套，还是上升。二手住宅54018元/平方米，环比上涨2.15%，同比上涨1.19%。

贝壳的数据，因是5月28日就发布了，所以成交量少了一些。贝壳研究院的判断是，考虑到数据的滞后性，“实际二手楼市继4月份降温之后，本月成交量估计再降近两成”。“5月份实际成交预计在5500-6000套之间，在近两年看处于一个中等偏下水平”。

价格也是上升，贝壳研究院5月精准指数价格为59376元/㎡，环比上涨0.1%，同比仍上涨2.3%。

租金也下滑。美联物业数据，5月蓝筹物业租金为91.6元/平米，环比下跌1.6%，但同比仍涨8.6%。

但是，过去的这个月，外围环境可谓愁云惨雾。个人认为，在这样的环境下，市场有这样的表现，已经很难得了。而且，还要考虑到5月有小长假的因素，不能光看数据。另外，单个月的数据也许会有滞后因素，但整体看季度、几个季度看下来，二手还都是真实的。

新盘一线战报，5月以来，大致有这么几个项目。

今天，新锦安海纳公馆，宝安中心区，开盘推出1889套住宅（实际推出1440套），三种户型约75平、89平、116平，备案均价89976元/平米，单价区间在7.4-10.8万/㎡，总价区间在562-1274万/套。获得认筹客户共925名，最终卖出约700套，实际去化近5成。

之前的一些代表案例。

新天鹅堡，华侨城，5.16开盘，1110套房，户型117-123平米，整体备案均价12.5万/㎡，价格区间为10.2-14.5万/㎡，总价在1244-1791万之间。有效认筹263个，不及25%。当天销售118套，去化超过1成。是5月以来卖的最差的一个项目。

华强城，沙井，5.31开盘，464套房，面积段86-128平米，均价4.63万，单价区间4.2-5.2万，总价374-628万/套。当天基本售罄，2019深圳首个日光盘。

建信天宸，横岗，6.5晚开盘，1078套房，住宅409套，面积段88-138平米，毛坯均价4.4万。公寓363套，面积段36-44平米，精装均价3.8万。当天销售180套（含村民选房100多套），共计去化约200套，住宅去化不到50%。

海境界，后海，6.5开盘，均价10.3万，价格区间9.5-12万，总价区间1328-2275万，装修标准约8000元/平，164套，面积段140平米、190平米两种。3.5小时卖掉92套，当天全部卖掉123套，去化75%。

和成嘉业，坂田，6.6开盘，884套房，面积段80-141平米，精装价5.6万，单价区间5.2-61.万，总价区间441-851万/套。开盘一个半小时，销售接近5成。

以上均来源于媒体公开报道，有些成交数据以统计时点不同，可能会有所误差。各位参考。

简单总结一下：

1、类似去年那样严厉的限价政策在执行中暗暗松动。去年科技园华润城的价，在今年是宝中的价。这个我们之前谈过多次了，限价就是在制造富人抢房子的机会。去年还有一些没买房的人给我留言，力挺限价。想来也是唏嘘。

2、两类买家。一类是刚需，无论是首次职业还是改善型置业，都是实际居住需求。另一类是现金充沛的长线客。那种高杠杆、搏快升的炒家基本是难以进场了。注意，刚需接盘的力量，依然很强大。过去多少年，深圳的“刚需力”一直比我们想象得更强大，不断的刷眼球。

3、成交分化。刚需或者改善型的楼盘，虽然供应不少但卖得还是不错，比去年底好。豪宅供应少，但是成交其实不算很亮眼，比之前要弱，主要或许是和市场气氛及股市有关，也和产品有关。说明贸易战及中美关系变局，对富人情绪的影响还是更加明显的。

4、整体去化情况还是比去年底好。截至目前，去年底的市场还是最惨的。5月份虽然外围剧降，情绪有波动，但是房地产还是比去年第四季度好。过去的这5个月，市场整体上都是处在温和复苏之中。从上面中介的新房、二手成交图也能看出来，从去年第四季度到现在，逐月看成交，温和复苏的趋势是很明显的（尤其是贝壳的数据）。这真不是我吹，你们自己去看，别太贪，老想着一朝飞上天。

明明5月的外围环境，是要比去年底差的，但是房地产却比去年底好。这个原因，我认为是市场参与者开始慢慢适应一个不确定性的波动态，去年第四季度的萧条，很大一部分原因是惊慌失措导致的。现在情况或许更差，但是大家正在学着去适应。

回到刚刚说的第2点，两类买家，这是我们在描述现在市场的基本。无论外围怎么波动，有实际需求的买家会继续买房子，或者需要获得一套房产或者需要改善居住环境。另外那类，手头负债率低、现金较充沛的买家，则会面临资产避险的担忧，拿钱在手里铁亏（只是亏得你不容易看见），随便投出去可能亏得更多。那么，买什么？可能你说买房子没见涨呀，干嘛还要买。但是投资是个相对概念，如果买其它的资产亏得更多呢，那结果可能还不如去买个房子。

眼下这个市场，似乎又回到了去年那个十字路口。外围环境似乎是一浪比一浪高，影响也开始逐渐渗入实体企业的肌体。相信每个人的情绪都会有波动，对未来充满了不安。刚刚和香蜜湖一个中介小哥聊天，他说，现在的买家杀价杀得很凶啊，“6000万的房子想着随便砍个1000万的那种”。

房地产自然是不可能脱离宏观大势而一枝独秀，所以，在这个时候，面对这样的市场，是应该慌还是应该喜？

我之前讲了很多次，首要的任务是，自然是控制好你的负债率、维护好你的现金流。做好了这一点，你的心情自然就出来了，不用我讲。做不好这一点，其它的任何事情讲也是白搭，老老实实去赚钱还钱。

一般来说，对于实际的居住者而言，稀疏的市场，要比拥挤的市场对个人更好。就像坐地铁一样，有很多座位选，肯定要比挤成肉饼愉悦。坦率说，我喜欢这样的市场，远多过喜欢卖光的市场。人多的地方，我就是不想去。

现在最需要什么？

不是操作。是定力。

定力的意思就是，不要因为外部环境的短时波动，轻易更改自身的判断。近来几乎每天都是黑天鹅（刚刚川普又在威胁我们了），情绪在一天里面可能会有三五次七上八下。你要是眼睛天天朝天上看，找找下一只黑天鹅啥时候飞过来，那你就根本没有得闲的工夫。

国家有国家的定力，企业有企业的定力，个人要有个人的定力。如果你自觉什么都看不懂，那么有个最好的办法，离市场远远的，什么都不要做，看戏不吃亏。