天道好轮回，苍天放过谁，12年时间，刚好一个轮回。

2007年，上一轮楼市的多事之秋。这一年除了高速增长的中国经济之外，疯涨的股市和房价给予国人无比深刻的印象，而很少有人能预料到太平洋彼岸的次贷危机即将在这边掀起风暴。

那年的12月13日，王石在清华大学参加活动，有记者问他：“进入10月以来，珠三角住房交易量出现不同程度缩水……，楼市拐点是否出现了？”

王石说：我认可你关于“拐点论”的说法。

一石激起千层浪。“拐点论”一出，不少人将买房计划推迟了三四年，行业内则痛骂王石胡说八道，置同行利益于不顾。

某种程度上，当时的万科是对的。金融海啸下，2008年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%，在中国房地产行业十多年来尚属首次。万科率先降价出货，展开一场生死大逃亡。

只不过后来事情的发展，出乎了所有人的意料。随着4万亿刺激计划的出台，房地产行业强劲反弹，随后开启了魔幻现实的黄金十年。在这十年间，我们看到了房价的单边上涨，看到了千亿房企、五千亿房企的诞生，看到了土地、钢筋和水泥如何以一种瞠目结舌的速度被整合到中国人关于财富的叙事当中。

拐点?站在当下回看12年，那是不存在的。

不过，现在一切都起了变化。

进入2019年，非常罕见且没有太多征兆地，在多年的狂奔之后，万科、恒大、碧桂园——3家规模前三的大房企——同时栽了个不小的跟头，权益销售金额都出现了下滑。

这一次，不是金融海啸，不会有去库存，也不会再有大水漫灌。尽管信号幽微，但是中国楼市的走向，或许已经逐渐明了。

1三巨头的神同步

自从2017年登顶房企规模No.1之后，碧桂园很少有这么难看的销售数据。

克而瑞的榜单显示说，碧桂园上半年的合约销售额是3895.4亿元。和去年同期相比，这一数字下降了约230亿元，下降幅度约为5.56%。权益金额也未能幸免，同比下滑约0.56%。

在此之前，从2012年到2018年，碧桂园的合同销售同比增速从未低于10%：

2012年10%

2013年131%

2014年14%

2015年12%

2016年120%

2017年78%

2018年32%

年复合增长率50%。

尤其是2013年和2016年，规模翻了一倍不止。

不能说碧桂园不努力，因为上半年为了完成这一销售业绩，碧桂园已经是费了好大的劲儿。

从图中可以看到，尽管权益销售额逐月增高，但不少月份的销售增长是以均价的大幅降低作为代价。

比如1、2月份，碧桂园的均价跌入8字头，分别为8657元/平和8214元/平。其时正逢春节前后，碧桂园可能采取了以价换量的策略驱动销售。

6月份的情况也类似，权益销售均价从5月的9335元/平下降为9095元/平，下降幅度2.57%。结果便是，6月份的权益销售额同比增长10%至603.9亿元，比上半年月均权益销售额470亿元高出一大截，也高于行业平均增速，不排除上半年底冲量的可能性。

可即使是这样努力，碧桂园6月份的权益销售额和去年同期相比还是下滑了18.84%。

形势比人强，得认。

不过碧桂园先别急着哭，难兄难弟可能比它还要惨。如果说在碧桂园身上只是看到了拐点的苗头，恒大则直接向下了。

和去年同期的3040亿元全口径销售额相比，恒大2019年上半年同比下滑7.06%，为2825.4亿元。恒大的权益金额为2687亿元，同样同比下滑约7.06%。

根据不完全统计，这是恒大10年来第一次销售下滑。

和碧桂园一样，这一个成绩，也是恒大拿出了吃奶力气的结果。

上半年，恒大开启打折模式，将3月份开启的全国楼盘降价促销活动延期至5月4日，690个项目在恒房通挂出，限价产品以外的住宅产品给予9折优惠，商铺产品8折优惠。

在头部房企仍保持增长之际，恒大的成绩显得非常刺眼。整体来看，Top 10房企的权益销售额由1.57万亿元增长至1.62万亿元，增幅为3.22%。Top 4- 10房企中，除了绿地，上半年全口径销售额同比增速都在10%以上：中海40%，华润37%，新城28%，保利20%。（对于这几家房企的销售表现，我们另文再述）。

其实，恒大在2018年已显现出了销售见顶的态势。2018年，恒大录得销售额和销售面积同比分别增长 10% 和 4.25%——这两个增速基本是恒大近 5 年来最低，似乎暗示着不日到来的下坡路。

万科的情况也不容乐观。

从权益金额来看的话，万科也在下滑：从2018年上半年的2121.1亿元到今年上半年的2009.6亿元，下降5.26%。

据不完全统计，这是万科2009年以来首次较大幅度的权益销售额负增长。

兄弟一生一起走，谁先增长谁是狗。

好在万科还保留了一些颜面。今年上半年，稳健型选手万科的全口径销售额同比增长了11%，重新回到第二的位置。

不过这一增速和前几年比起来显然是慢了。

要知道，从2012年到2018年，万科的全口径合同销售同比增速分别是：

2012年17%

2013年23%

2014年22%

2015年24%

2016年38%

2017年45%

2018年16%。

2释放了什么信号？

作为中国前三的龙头房企，碧万恒体量庞大，对集中度越来越高的市场影响甚巨。

以万科为例，2018年其在全国商品房市场的份额上升至4.05%（2017年为3.96%）。2018年，碧万恒三家房企的权益销售额相加约为1.47万亿元，约占全国商品房销售额15万亿元的9.80%，也即十分之一。

也就是说，全国每卖出10套房子，其中有一套房子就是来自碧桂园、万科或是恒大这三家的。

而且，碧万恒在全国均有广泛布局。根据三家企业2018年的年报，碧桂园业务遍布中国内地约31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个县/镇区。恒大的项目则遍及228个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达的地级城市。

因此，碧万恒的销售趋势，或许也隐隐指示着中国楼市增长逻辑变化。

首先来看万科。

万科从来就更加偏好一二线城市。郁亮对楼市的看法是，从全国范围来看住房全面短缺的时代基本结束了，目前需要解决的是居住的平衡与品质。未来的城市化重点，会是重点城市圈和城市群。

年报显示，万科2018年新增的项目，按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。

别看万科嘴上喊着活下去，实际上还是在加码一二线。的确，再也找不到像房地产这么赚钱的营生了，哪能就这么放手呢。

克尔瑞的数据显示，2019年上半年，万科在一二线的新增土储建面都超过了1000万平方米，成为上半年在一二线城市拿地最多的企业之一；按建筑面积计算73%位于一二线城市。

从万科上半年的销售数据来看，一二线城市的楼市增长乏力，可能即将进入一个横盘的阶段。

你看，过去10多年万科的权益销售额基本上都是正向快速增长，没有像今年上半年这样下滑过。

而且，从2012年起，万科的全口径销售额同比增速基本都在20%左右，或者更高，7年复合增长率差不多是26%。而现在，同比增速只有11%，不到一半。

最直观的解释就是，一二线城市的虽还平稳，但过去的好日子没有了。

而碧桂园和恒大的经历则说明了，三四线城市楼市开始掉头向下了。

我们说碧桂园、恒大两家，都是吃三四线红利长大的，受益于三四线城市的去库存和棚改政策实现了规模的快速扩张。

2018年，碧桂园约64%的权益销售金额来源于三、四线城市。

执着的杨国强仍长远看好三四五线城市的房地产市场。在碧桂园2018年度业绩发布会上，他不无自豪地表示：“前十名房企中我们的房价最低。”

能够反映未来销售的土储方面，碧桂园仍然加码三四线，在一二线城市拿地体量相对较低。2018年碧桂园获取的土地中，一二线与三四线的地块按金额划分的比例为40:60。2019年上半年，碧桂园在三四线的新增土储建面接近3500万平方米，占总新增土地建面的78%。

恒大也类似。2016年恒大的年报显示，其一二线城市项目数量占比为52.2%，三四线城市占比为47.8%。截止2017年11月，恒大一二线新增土储合计占比为30.7%，三四线城市新增土储占比为69.3%。

2018年恒大年报显示，其一二线土地储备原值3285亿元，占比66%，平均楼面地价2040元/平；三线城市土地储备原值1677亿元，占比34%，平均楼面地价1178元/平。

尽管恒大宣称从三四线城市向一二线核心城市转型，土储结构也在进行优化，但是目前三四线仍占据很重要的一部分，强如恒大要想在一二线找机会也很困难。

现在我们就能明白，为什么碧桂园和恒大的全口径合约销售出现了较大幅度的下滑，很有可能是：

三四线楼市已经难以为继了！

3 对未来楼市的五个判断

当行业前三的碧万恒都看见了规模的下滑通道在招手，再对楼市的走向抱有过分的信心，那便如同堂吉诃德般不合时宜。

未来楼市怎么走？

1、 行业的总量见顶

不知道大伙注意到没有，7月15日国家统计局公布的上半年国民经济数据中，关于房地产的各项指标，主旋律都是回落、回落、回落：

全国房地产开发投资完成额1-6月同比增速10.9%，比前五个月回落0.3%；

同期，房屋新开工面积同比增10.1%，增速比1-5月回落0.4%；

房地产开发企业到位资金同比增7.2%，增速比前5个月回落0.4%。

这还不是最主要的。

一个值得引起注意的数据是，上半年全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%。事实上，今年前6个月，全国商品房销售面积累计增速全部为负。

要知道的是，自今年1-2月份出现的销售面积下滑是43个月以来的首次。43个月，差不多是3年半的时间。

有人说，这是最长牛市的新周期；也有人说，这就着楼市的拐点。

在很早以前，就有专家预测中国楼市的天花板在15万亿元人民币左右。这一数字其实在2018年就已经达到了。

悲剧之所以是悲剧，不仅仅在于悲惨，更在于其不可避免。对楼市而言，其悲剧就在于总量见顶几乎是必然的，永远增长是不切实际的。

现在来看，这个拐点，极有可能在2019年到来。

2、 巨头的增速见顶

多大的葫芦装多少水。行业总量固定下来了，实际上也意味着划定下了玩家的局限。

碧桂园曾经在2018年计划冲击万亿，结果大家都看到了，后面不得不提质控速，把速度慢下来。

也就是说，规模不是海绵里的水挤挤总是有的，不能一味大下去。

最近中南置地董事长陈凯说了一番话，很有道理：

“100家1千亿，等于10万亿，其他房企都不用继续做了，说明肯定不可能。如果是50家房企破千亿，平均2000亿是有可能的，那么又是10万亿了，也没其他房企什么事了。

“所以虽然很多中型房企都在提出冲千亿规模的目标，但实质最终能突破千亿的却不会太多，否则整个行业10万亿+量级就爆了！”

盘子就那么大，单独一家又能吃多少肉呢？碧万恒今年上半年的遭遇就是最好的证明。还在增长的房企也不要偷笑，你们只是还没大到有瓶颈的地步罢了。

3、 除了一线和少数二线城市，多数城市的价格短期见顶了

短期来看，大多数城市的不动产价格失去上涨的动力。

来看看碧万恒三家近3年的均价情况。

前面也说了，由于这三家全国性的房企在各地布局广泛，分布大中小城市甚至乡镇，并占据庞大的市场份额，因此具有典型的风向标意义，能够较为准确的指示市场的某些变化。

（除碧桂园2018、2019H销售均价为权益口径外，其余皆为全口径）

可以看到，2017至今三家的销售均价基本上小幅波动，没有太明显的变化，和前几年形成鲜明对比。

4、 三四线见了短期历史大顶

按照任泽平等人的看法，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。我们说，三四线城市这一波历史性的行情，主要受益于两点，一是一二线城市严厉限购限价的溢出效应，二是棚改货币化。而这两点很大程度上是短期的金融货币现象。长远来看，三四线城市的楼市并没有人口和产业支撑。

就拿人口来看，随着二三线宽松落户，三四线城市人口难挡抵挡大城市“人口虹吸”，人口可能会加快流失，向都市圈集聚，即使是东部省份也是如此。

以浙江省为例，近期公布的人口抽样调查报告显示，2018年与上海、杭州、宁波较近的城市如嘉兴、绍兴人口净流入，而稍远的温州、台州、丽水都是净流出。

成交量可能已经亮起了指示灯。今年上半年，全国商品房销售面积下滑，金额却在上涨，只有一种可能，那就是房价更高的一二线城市的成交占比在不断提升，三四线城市的成交占比在下滑。

中指院的监控显示，三线代表城市上半年月均成交规模约30万平米，同比下降12%，降幅最为显著，远超一二线，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。

因此，三四线很可能见了短期历史大顶。

在未来，很有可能会出现这样的情况，那就是某些城市的房子白菜价无人问津，一线城市的房子价格高企却引人疯抢。

鹤岗就是最好的案例。

今年年初，东北城市鹤岗在社交网络上火了一把。部分二手房售价低至400元/平方米左右，几万一套的房子比比皆是，把全国人民都给惊到了。一个“东山沿河北小区”，一套位于7楼的46平毛坯房（一室一厅）总价只有1.5万，折合一平方米326元。

供应量大，又无交易量，今日的鹤岗就是某些三四线城市的明天。

5、 地产股见顶

最后想说的是，刺激房地产很难成为拉动经济增长的“永动机”，房地产的地位只会越来越边缘化，支柱作用将越来越小。尤其是房价水平过高时，负向挤出效应将超过正向拉动效应，对经济增长将得不偿失。

也就是说，房地产的实质性失宠几乎是必然的。

房地产其实是一个没有多少想象力的行业。资本市场一般通过对企业未来现金流进行贴现的方式给予企业估值。一旦未来确定没有增长，其实也就意味着地产股没有多少的上升空间——地产股也见顶了。