南都讯 近日，广州目前的251个已批未完工旧村、旧厂改造项目名单被披露，广州将对这些城市更新项目进行现场监督巡查，督促其加快实施。实际上，广州近年多个城市更新项目有实质性进展，新的保障政策也在出台，广州启动旧改十年后，进入了新一轮提速发展期。

8月14日，广州市住建局连发了数份与城市更新相关项目相关的招标公告，其中一个是“广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作(2019-2020年度)”。其招标文件透露，市住建局将采取现场巡查的方式对广州市已审批未完工的城市更新项目(老旧小区微改造项目除外)进行监督管理，一方面是加快实施，按改造节点实现项目滚动巡查、全流程监管；一方面是狠抓管理，同步落实住建领域安全生产、扫黑除恶工作。

该项目的招标公告附上了一份名单，列出了广州市各行政区目前的251个已批未完工项目(项目数量随着项目批复和推进动态增减)，包括38个旧村项目和213个旧厂项目。这些项目中，最早审批的可以追溯至广州刚启动“三旧”改造的2009年，也包括不少今年新批的项目。

这251个项目总计改造范围用地总面积达到了3126.64公顷，即超过31平方公里，大约相当于5个珠江新城的大小。

同日发布的另一份招标公告显示，今年至目前为止，广州有37个旧改项目有了实质性进展，总面积7.46平方公里，包括今年新开拆的海珠沥滘村、白云陈田村项目，新批复的黄埔萝峰村、沙步村、大塱村等。

有实质进展的项目，从面积上看，占了已批未完工项目的约四分之一。而实际上，广州的旧改工作，今年已进入第十个年头。

自2009年广东省出台“三旧”改造政策以来，广州在省相关政策的引导下不断探索有组织、系统性的“三旧”改造工作，并于2015年出台了《广州市城市更新办法》，正式将“三旧”改造的工作内容统一纳入城市更新。2016年，广州市政府进一步发布并实施了《广州市城市更新总体规划(2015-2020年)》。由于上一轮广州市城市更新总体规划将于2020年到期，广州也于近日启动了对《广州市城市更新专项总体规划(2018-2035年)》编制项目的公开招标。

在启动新一轮城市更新总体规划编制工作之前，广州已在政策保障方面为城市更新工作添了把“火”——今年4月，广州市政府发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，涵盖了旧村庄全面改造、成片连片改造、城市更新微改造、加大城市更新项目支持力度等方面。

其中提出的一些措施已落地实施，如，文件中提出的规范旧村全面改造引入合作企业招商工作，而广州公共资源交易中心在5月底发布了旧村更新改造项目的新服务规程及配套措施，规范了该中心为旧村更新改造项目进场提供的各项交易服务工作。

各区也在积极总结和探索旧改经验，如白云区，制定了《白云区旧村改造三年行动计划(2019-2021年)》，三年内集中力量加快推进田心村、陈田村、小坪村、江夏村等旧村庄的全面改造工作，还在全市率先印发了《白云区旧村庄全面改造程序指引(试行)》，明确规范白云区旧村庄更新改造程序，同时强调由政府主导。

在今年的广州市政府工作报告中，也明确提出“加快城市更新改造，推动151个老旧小区微改造、10个旧村改造、50个旧厂改造项目”。

　　A　　旧村

在251个已批未完工项目中，旧村项目有38个。虽然数量比旧厂项目少，但旧村改造提供的改造面积相当大，38个村的改造范围用地总面积1742.64公顷，比200多个旧厂改造的面积(约1384公顷)还要大，约相当于3个珠江新城。

这些旧村改造项目的批复时间从2009年至2019年都有，可以说分布在广州启动“三旧”改造的十年间。其中可以看到不少眼熟的名字，如，荔湾茶滘村、东漖村、黄埔文冲村项目都是在“穗府会纪[2009]151号”批复的，至今已10年；天河冼村、黄埔横沙村是在2010年批复的；改造面积达到151.42公顷的“最大旧改村”海珠沥滘村是在2011年批复的；天河潭村、棠下村(金融起步区)、石东村(金融起步区)都是在2012年批复的；著名的汽配村白云陈田村改造是在2015年批复的……

时间进入2019年，今年新批复的旧村改造项目有5个，包括黄埔3个，花都1个，南沙一个，其中的黄埔沙步村改造，改造范围用地面积达到158.27公顷，比目前号称“最大”的海珠沥滘村改造面积还要大。

从这些项目的位置来看，除越秀之外的10个区都有分布，海珠2个、荔湾7个、天河6个、白云4个、黄埔14个、花都1个、番禺1个、南沙1个、从化1个、增城区1个。

黄埔旧村改造项目最多 第二CBD成改造引擎

黄埔区已批未完工旧村改造项目是最多的，有14个，面积达到了720公顷，占了总数的四成以上，其中还包括了面积最大的一个，即黄埔沙步村改造。

2014年老黄埔区与原萝岗区合并后，新黄埔区融合了原萝岗的大量优质产业资源和老黄埔区的城区资源，跃升至广州经济的“第二梯队”，在经济总量上与老城区越秀几乎“齐头并进”。随着近几年广州发展“东进”的势头明晰，黄埔区迎来了新一轮发展机遇期。广州2017年提出了建设以国际金融城—黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区，黄埔区的城市更新工作也在加速中。

目前的14个已批未完工项目，大多数都分布在黄埔区南端，若把现有的地铁6号线向东画延长线，它们大多分布在这条线以南，有很多是黄埔临港经济区的范围内。

2009年以来，黄埔基本每年都有新的旧村改造项目批复，从最早的文冲村改造，到备受关注的茅岗村改造，今年还新批复了3个旧村改造项目，其中两个体量相当大，萝峰村改造范围用地面积79.44公顷，逼近了茅岗村的79.55公顷，而另的一个新批复沙步村改造范围用地面积达到158.27公顷，不仅成为黄埔区面积最大的旧改项目，更超过了海珠沥滘村，被称之为“巨无霸”项目。

“巨无霸”沙步村项目有什么“野心”？根据公开信息，该项目位于地铁13号线夏园站和南岗站之间，项目计容面积超过400万平方米，体量巨大，约为杨箕、猎德的六倍，将打造为黄埔区新的区域城市中心，预计投资总额将超过260亿元。今年3月，已同步启动拆迁和回迁安置房建设。

在黄埔区“十三五”规划中，沙步村改造正作为黄埔临港经济区升级改造的试点，将在居住环境和公配设施优化提升的同时，同步建设与产业链、创新链相对接的综合性配套服务基地。

　　荔湾旧村面积大 白鹅潭商圈有望成加速器

荔湾区的已批未完工的旧村改造项目有7个，这个数量仅次于黄埔的14个。荔湾的旧村项目还有个特点，改造面积大，7个项目的改造范围用地面积总计有424公顷，占了38个旧村项目的约四分之一，尤其是大坦沙岛上的三个村，面积都相当大，这在几个中心城区的旧村里，是不多见的。

荔湾的这些旧村项目大多批复已有多年，其中花地村在是穗府会纪[2007]241号文批复的，至今已有12年，是目前清单中最早批复的一个。茶滘村、东漖村项目是在2009年批复的，河沙村、西郊村、坦尾村改造是在2012年批复，最新批复的是鹤洞村，在2018年批复。

这7个村中，花地村、茶滘村、东漖村、鹤洞村都分布在芳村片区，河沙村、西郊村、坦尾村在大坦沙岛上。而芳村、大坦沙两个片区都是荔湾区近年来的建设热点。

芳村北部沿江地带的白鹅潭商圈，正好位于芳村、大坦沙的中间位置，近年来频迎好消息，或许可以为周边旧改项目的提速加把“火”。今年6月，白鹅潭枢纽规划出台，白鹅潭站(现芳村站)将是广州地铁1号线、11号线、22号线和28号线换乘站，四线换乘，四向连通珠江两岸、广佛两市，为该片区的出行提速。

不久前，省级文化工程“三馆合一”项目确定将落户白鹅潭产业金融服务创新区的核心区，这个文化工程有望成为白鹅潭片区的一个新地标。有观察人士认为，成功的文化项目对功能区发展会有极大带动作用，就如同花城广场南端的广图新馆、省博物馆等对于珠江新城的带动。

荔湾的旧村改造进展如何？2007年时，荔湾区花地村被选为全市城中村改造试点，为城中村改造摸索经验，而当时的花地村改造采用了“搬积木”式做法，分19个地块进行，先拆后建，首批需安置村民给予临迁补偿，此后依次把所有村民安置到前一批改造建成的高层住宅中。一期改造2008年即已启动，后续进展消息不多。

而去年拿到批复的鹤洞村改造，今年已有了进展，数月前启动招标，寻到了合作企业。鹤洞村所在的“三村一厂”(即东塱村、西塱村、鹤洞村和广钢旧厂)是荔湾旧改的明星板块，是广钢新城的组成部分，也是联系着芳村经济发展的重点。

　　天河项目“小而贵” 国际金融城新增3条过江隧道

天河区的已批未完工项目有6个，比荔湾区少1个。除了新塘新合村的改造范围用地面积稍大(66.84公顷)，其他5个村均为“小而美”型，面积大多在10至20公顷之间，最小的车陂村改造面积只有2.14公顷，结合其区位优势，也可称为“小而贵”型。

天河冼村是珠江新城最后一个城中村，冼村改造于2010年批复启动，至今年终于进入全面“攻坚”阶段。今年3月，《冼村地块控制性详细规划》在市规会上通过，在改造地块总建筑面积不变的情况下，适当放宽融资区限高，增加居住面积，冼村小学从原来的18个班扩大到30个班。

而同样位于名单中的潭村，进展快一些，已于2017年10月完成村民住宅建设，村民已全部回迁。

棠下村(金融起步区)、石东村(金融起步区)、车陂村都是纳入了国际金融城范围。国际金融城的规划建设历经多年，其战略地位一直都不曾削弱，它作为珠江三个十公里“中十公里”核心区域，与琶洲、珠江新城组成“黄金三角区”，是东部沿江发展带的重要组成部分。就在今年6月，金融城又有新进展，《金融城东区控制性详细规划》经广州市城市规划委员会审议通过后获广州市人民政府批准，目前已生效，其定位以总部办公及配套功能为主，还将为该片区新增3条过江隧道，拉近珠江两岸近江地区的联系。

　　B　　旧厂

　　213个项目：　大厂改造贡献多个“巨无霸”热门地块

本次公布的251个已批未完工项目中，旧厂项目清单中列出了213个改造项目，改造面积总计约1383.88公顷，包括白云区25个，从化区9个，番禺区20个，海珠区18个，花都区16个，黄埔区16个，荔湾区16个，南沙区5个，天河区27个，增城区61个。

与旧村改造相比，旧厂项目单个面积小，数量多，平均每个项目的改造范围用地面积约为6.5公顷，而旧村项目平均面积约为45.86公顷。其中也有特别的，黄埔区的旧厂项目面积就相对较大，平均每个项目10.50公顷，这与该区有若干旧厂改造面积较大有关。如，黄埔鱼珠临港商务区鱼珠物流基地和鱼珠木材市场改造项目，也称保利鱼珠港项目，其改造范围用地面积达到了65.01公顷，相当于广州一个较大规模的旧村改造面积了。这个项目属于鱼珠港片区改造项目，位于黄埔大道东南侧、深涌西侧、长洲岛对岸，处于广州第二中央商务区的核心之一——黄埔临港经济区的核心位置，该项目去年上半年启动地块拆除工程，今年7月已有首波写字楼交楼。

类似的“巨无霸”旧厂项目还有荔湾的广船地块，其改造范围用地面积54.04公顷，于去年批复，已成旧城区炙手可热新项目。

名单中让人眼熟的还有位于黄埔的广州南玻玻璃有限公司旧改项目，其面积也比一般的旧改项目大上许多，有20.27公顷，2013年该地块挂牌出让时也被称为“巨无霸”地块，是黄埔区第一例纳入政府储备的旧厂改造项目。该厂建成投产后因污染问题屡遭投诉，多次被广州市环保部门挂牌督办，到2010年年底，南玻广州南玻控股股东南玻集团宣布，计划在2012年前完成广州南玻的搬迁工作，并将工厂迁往肇庆。2013年，南玻地块挂牌出让，多家开发商竞逐，拍出了“地王”价。该地块规划为大型商住区，包括保障房组团。

增城旧厂改造数量多 今年来进展快

增城区的已批未完工的旧厂项目数量最多，有61个，其批复时间从2010年至2019年不等，其中有一些是服装、纺织、印染公司，一些是房地产公司。

早在2014年前，就有多区官员和代表委员谈到过三旧改造难的问题，有官员提出了几个矛盾，包括政府编制规划、用规划引领城市发展与三旧地块现在使用状况的矛盾问题，政府与原权属人、现使用人的利益矛盾等。还有官员直言：“为什么说三旧改造难呢，它的成本比新增建设用地成本高得多。因为新增建设用地上面是没有东西的，三旧改造是存量土地，存量土地上面是有东西的，有产权人的，有房子有机器的。”

有增城官员提到过，三旧改造是增城的短板，增城当时的思路是，把三旧改造与牛仔产业转型升级结合，同时加强社会管理。

在旧厂改造方面，增城近年来在探索不同的改造方向，有9个淘宝村的牛仔之乡新塘镇，将旧厂房改造为牛仔谷电商产业园，成为增城区“三旧”改造的一个典范。

近年来，由原来的广州市增城区糖纸厂旧址改造来的增城1978电影小镇成为旧厂改造的另一种探索，这里以“创客+产业+旅游”为发展思路，围绕电影主题引入电影产业上下游的文化创意产业。

今年以来，增城的旧厂改造工作进展显著，在市住建局披露的37个今年有实质性进展项目中，增城占了13个，均为旧厂改造项目，有5个是今年新批复，8个为今年新开工建设。

来源：南方都市报