2018年开年伊始，兰州、南京、合肥等二三线城市购房政策出现了局部的松动和微调，接连七八个城市陆续出台了一系列的调整措施，包括定向取消限购、放宽落户限制、租房也能落户等。1月22日，有媒体报道，佛山顺德4大指标盘悄悄提高备案价，最高达49%。东莞部分楼盘洋房备案价上调5%，别墅更是最高每平降了八千多元!

　　近期关于楼市政策松动的传闻尤甚，有个别人员散布“外地户口在厦门买房限购政策正式解除”、“补齐3年医社保就可在厦门买房”、“外地客户可直接买房”等内容。

　　一系列的行为和动作，让很多消费者对楼市调控政策的走向有了猜疑：本轮楼市调控是不是走到头了，还能坚持多久?

　　那些说楼市调控“放松”的都是“扯淡”!

　　对于目前部分城市楼市放松的新闻，相关城市也做出了表态。

　　1月24日，厦门市国土资源与房产管理局发布消息称，“限购政策放松属不实信息，目前仍沿用原限购政策”。

　　1月8日，兰州市澄清，此次调整不是放松调控，而是从严调控，并提高调控的精准性;1月6日，合肥市也在网上辟谣，并未对限价措施进行调整;成都市也表示在引进人才的有关政策中，明确了一般性引进人才的落户条件，落户后才能购房，并未调整限购等调控政策。

　　要知道，中国楼市有其“东边日出西边雨”的差异，以往“一刀切”式的将局部房地产政策同中国宏观调控政策保持一致，势必会造成政策“水土不服”。而随着楼市调控常态化，一些地方势必会结合本地情况对楼市调控进行细化与优化，“分城施策”才是楼市调控的最终策略。

　　正如住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受媒体采访时分析认为，“如今中央的意图是因域施策，分类调控，将权力下放，以中央统一部署为前提，各地采取相应措施。”

　　楼市调控，5年内不会退出

　　至于“本轮楼市调控是不是到头了”这个问题的答案，刚刚央媒给出了答案。

　　1月23日，经济参考报电子报发文：告别周期，未来五年，调控都不会退出。

　　从经济参考报的观点中可以提取几个要点：

　　1、调控依旧，不会放松，未来五年内都不会退出，未来楼市还将依靠调控政策，进一步稳定房价;2、调控基本面不变的情况下，各城市要因城而作出改变，不再一刀切，开始差异化调控。限价、限购可能会适度放松。

　　《经济参考报》是由新华社主管主办的报刊，是中国最早的全国性经济类报纸。从这个身份可以看到，它的发文代表的是中央对待楼市的态度。央媒高调喊话，周期轮动不适用本轮调控，本轮调控5年内不会退出，因为本轮调控非常特殊。

　　本轮调控有何特殊?

　　调控的方式方法上，在传统的限购、限贷、限价、限商、限售以及上浮贷款利率外，还采用了“疏”的政策。在通过行政手段强行摁住房价，待得平稳后，开始行“疏”的调控方式。

　　在“疏”方面，各城市尤其是中心城市都在加快推出土地，增加供应量。2017年北京住宅用地供应量相比于2016年上涨了509%，翻了6倍。上海、武汉、杭州、广州、重庆，也都有不同程度的增加。

　　而本轮楼市调控最大的不同在于：中央提出了建立长效机制。“租售并举”就是其中之一，除此之外，还包括多主体供给、多渠道保障。

　　从土地制度上根本解决住房市场的供应问题。长效机制还涉及到了土地管理法、房地产法、房地产税法等很多法律法规的修订完善，从制度和法律法规上完善，维护中国房地产市场的发展。

　　正如经济参考报指出的，只有这样，房地产市场才能告别周期、走出“屡调屡涨”的怪圈，房地产健康平稳发展才能真正实现。

　　如今，房价已经引起了中央和国家最高领导人的关注。2017年以来，楼市、房价这类词眼均高频出现在了重要会议上。全国两会、十九大报告、中央经济领导小组第十五次会议上等重要会议上，相关领导人多次发声强调中国楼市住房属性，足见中央的决心。在中国，只要下定决心，就没有办不成的事儿。

　　看来，2018年楼市调控将从一城一策向定向调控的多城多策、一城多策转变，从过去“限”为代表的短效机制向长效机制转变，真正实现房住不炒。

　　但这一切的施行都需要时间，治疗房价高涨这个沉疴旧疾，并非一朝一夕能够解决，所有的政策施行、法律、法规研究制定都需要时间，5年应该是最短期限，如果有需要，估计还会更长。

　　(本文观点仅供参考，不代表中金在线立场)

　　(中金在线综合财经观潮(guide0929)、楼市100秒、中国证券报)

　　有些企业是年底制定来年的目标计划，有些企业则是年初。而房地产开发企业，销售任务大都是年初经过一轮轮的讨论甚至激烈的争论，才能确定下来。

　　免不了要探究一下政策会如何。也就是今年的房地产调控会怎样。绝大多数从业人员，都关心所在行业的政策走向。但关心是关心，期望是期望，幻想就没必要了。

　　前不久，某个非热点省会城市调整了中心城区与偏远城区的限购限售政策，其实是为了更加精确有效地实施调控，有些自媒体夸大其辞地说是在放松调控，要么是没看通知就胡写，要么是故意装没看懂。

　　有些城市，为了吸引人才，提供一些人才住房优惠或住房补贴。这本来是沿袭多年来的正常做法，却也被严重偏差地形容为变相松绑。在我看来，城市之间的竞争，本质上是人才的竞争。要留住本地优秀人才，吸引外来优秀人才，房子无疑是最适宜的砝码。用极少量的房子这种公共资源，招致大批稀缺的人才资源，这比单纯的抢项目、招商引资强百倍。

　　毫无疑问，今年房地产调控仍将坚持下去。对少数城市的政策微调进行牵强附会的解读，是不折不扣的误导。我们都知道，有些房企，特别是急切地想从第三梯队跑进第二梯队，或者是想从第二梯队跑进第一梯队的，制定了比较宏大的目标。如果这些目标是基于企业自身的城市布局、融资能力，实现的可能性还比较大;但如果是相当部分寄托于政策的大调整，那就比较值得担心了。

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话大家都是耳熟能详了。意思也都明白，就是住房去投资化。但有些地方、机构、个人可能一下子适应不了，或者说还在适应之中。

　　比如，有朋友跟我说，有些地方，GDP离不开房地产，如果继续调控下去，没有了卖地收入，这些城市的财政会比较困难。这种说法似是而非。去年调控算得上严厉吧，但全国卖地收入是增长的，300个典型城市的增幅高达38%。如果暂时离不开卖地收入，那就增加土地供应，地价再降点儿。

　　更重要的是，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。高质量发展的主要内涵，就是从总量扩张向结构优化转变，就是从“有没有”向“好不好”转变。在这种宏观背景下，唯GDP主义政绩观肯定是要摒弃的。这也是部分省份敢于挤掉GDP水分的原因。

　　无论是之前说的经济结构调整，还是现在说的结构优化，都必须摆脱对钢筋水泥粗放增长方式的依赖。也就是必须扔掉房地产这类拐棍，如果有的话。那些房地产占比权重过大的地方，结构转型宜早不宜晚，越早越主动。否则，就不符合中央所说的“高质量发展”。

　　房企也有个适应过程。楼市的黄金10年，很大程度上是楼市投资的黄金10年。作为最大受益者之一的地产商，要说不怀念这段时期，就显得不够真诚;但如果认为这样的时光能再持续10年，既不理智，也不现实。

　　有些地产商心底也清楚，投资化驱动的房地产市场，是不正常的。但人都是有侥幸心理的，300亿级的房企希望等自己快速跨到2000亿级，1000亿级的则希望早日拿到3000亿级的船票——那时再谈去投资化也不迟。

　　我们都说，中国经济有很强的韧性。房地产市场也有点像。各地经济千差万别，可腾挪空间特别大。去年一二线热点城市调控很严格，一线楼市成交量大都腰斩，但全国商品房销售额和销售面积仍创历史新高，主要是靠二线非热点城市和三四线城市的增量带动。客观来说，这里头，还是存在不小比例的投资需求。

　　你的三年目标，是不是建立在这种投资需求的基础上呢?

　　其实个人购房者的心瘾更重。特别是过去多年那些投资买房收益丰厚到不可思议的个人。回过头看，2003-2017年，很难有哪类投资像买房这样，收益如此之高、风险如此之低。曾有知名地产商说，房企收益率远不如小业主(个人购房者)，某种程度上这句话是对的。因为房企纳税后净利润率有12%就非常棒了，但如果哪位买房人的纯收益率只有12%，他肯定会认为自己白辛苦一年。

　　人总是以过往的经验来认知未来。我不止一次两次被问道：不买房，干什么呢?表面意思，没有更好的投资选择。实际意思，也是不愿意做其他选择。挣得又多又快，还没什么风险，哪里去找这样的领域?这也是一种投资依赖。

　　从楼市黄金10年走过来的机构或个人，都需要经历一种不无痛苦的蜕变过程。也许3年，也许5年。与之相伴随的，正是新的住房制度建立之时。请不要跟政策打赌。