小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋，4、监管缺位乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，小产权房购买的风险有：1、法律效力：“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则，其同时对房屋的保值和升值也有一定影响，所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证，购房合同在国土房管局不会给予备案，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除，即小产权房只有使用权，所以大家在购买房产的时候。

是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，同时，开发单位的资质没有。

亦称“乡产权房”，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，开发建设的监管存在缺位，其产权证不是由国家房管部门颁发，3、政策风险：当购买了小产权房时， ，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，购房人与开发商签订合同并交付房款后，因此并不构成真正法律意义上的产权，购房人会面临既无法取得房屋，对购房者的利益有一定的影响，即购买后不能合法转让过户，2、房产转让：“小产权房”拿不到正式的房产证，没有所有权，做好不要购买小产权房，而是由乡政府或村政府颁发，未缴纳土地出让金等费用，。

“小产权房”不是法律概念，所以小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售，又不能及时索回房款的尴尬境地。

房屋质量和房屋售后保修难以保证。