今年以来，全国多地上市公司破产的消息层出不穷。 

　　继华晨集团债务暴雷、闪电破产重组、AAA永煤违约引起信用债券市场动荡的事件之后，11月23日，连包商银行也宣布破产了...... 

　　梳理这些破产企业的原因，多是因资金压力。 

　　但为何这么严重? 

　　从历史来看，破产公司一般多是追求高风险项目来获取超额利润，由于涉猎行业的高杠杆特性，导致公司一旦出现亏损，可能不止亏光净资产，甚至成为负资产。 

　　落到楼市来看，资金压力不仅存在于急速扩张的部分上市公司，亦存在于高周转、高负债运营的上市房企中。 

　　“三道红线”全踩，绿地陷债务危机 

　　作为上市房企，今年不仅面临着上市公司的普遍压力，还有政府为控制房地产企业有息债务增长，出台的“三道红线”： 

　　红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%; 

　　红线二：净负债率不得大于100%; 

　　红线三：现金短债比不得大于1倍。 

　　根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。 

　　如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债;如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%;碰到一条线，负债年增速不得超过10%;三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。 

　　很不幸，作为唯一“三道红线”全踩的国企，绿地正在紧张周转中。 

　　一年多前，“华中第一高楼”武汉绿地中心被传停工——一封绿地欠付巨额工程进度款的工程联系函在网上流传，一个月后绿地才联合中建三局辟谣。 

　　今年比去年更闹心。 

　　8月，深圳绿地新都会项目被曝停工8个月，存在烂尾风险，绿地项目公司回应称公司资金充裕，只因与总包存在合同调价争议; 

　　10月，绿地西南事业部被成都智取文化广告传播有限公司公开催讨7万元广告款，引发热议。 

　　不仅如此，从人民网地方领导留言板信息可见自2020年以来绿地西南就曾因拖欠农民工工资、房屋工程质量、拖欠欠款风波不断。 

　　11月，媒体曝出深圳前海天玑财富管理有限公司私募基金产品暴雷，投资标的是停工的绿地GIC成都中央广场。 

　　种种迹象好像都在表明，绿地已出现现金流紧张的情况。 

　　根据华创证券报告，以2019年末的数据为基准，绿地剔除预收款后资产负债率为83%;净负债率达到156%;现金短债比为0.79。全面踩中“三条红线”，总负债超万亿。 

　　财报显示，绿地控股(600606.SH)在今年前三季度经营活动产生的现金流量净额为50.04亿元，较去年同期减少了45.17%。 

　　今年三季度，绿地控股资产负债率为88.58%，远超红线且处于行业高位。 

　　基于今年的中期业绩情况，绿地已成为前三十强房企中唯一不得增加有息负债规模的“红档”国企。 

　　注：以上数据信息源于绿地控股官网《绿地控股2020年第三季度报告》 

　　紧急回血：卖资产+员工跟投+去化及融资 

　　“三道红线”的出台让房地产行业风声鹤唳，远超红线的绿地为自救开启紧急回血模式： 

　　1、卖资产：出售长三角商办物业，优化资产，增加现金流。 

　　据第一财经消息，绿地集团有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业。其中，不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。 

　　经计算，该资产包的所有资产价值加总共计约231亿元。 

　　对于出售资产的举措，绿地方面回应称，出售物业是公司经营的常态，建成销售或短期运营升值后销售是绿地开发商办项目的长期策略。 

　　但也有不少绿地投资者表示：“绿地卖商办物业是为资产优化，商办资产折旧好多年了，卖了之后绿地净资产可增加百亿，又能增加200亿现金流。” 

　　2、员工跟投：开内部会，商讨员工跟投方案。 

　　近日，有消息称绿地召集小范围管理层召开员工跟投会议。 

　　何为员工跟投? 

　　直白讲就是公司内部融资，员工根据公司要求进行资金跟投，一般情况下，优质项目基本不会启动跟投机制，风险较大的项目启动较多。 

　　绿地跟投份额比例初步考虑是，事业部和项目团队4:6，可配资1:2。城市总以上管理层，包括直接参与跟投项目管理的团队人员，未来都要强制跟投，基层员工可自愿跟投。(信息源于一勺言) 

　　为何启动员工跟投方案? 

　　主要因「三道红线」之下，绿地内部现金流压力较大，员工跟投，能一定程度缓解资金压力。 

　　3、加快去化，扩大融资，增加资金流入。 

　　比如，双12期间，绿地推出淘房节，抚顺、合肥、济南、武汉、黄石等全国多个城市绿地楼盘推出优惠： 

　　济南绿地城、济南御山台等多个项目双12期间推出12套特价房限时抢购; 

　　抚顺绿地四季印象除给出12套优惠房源外，对于一次性付款客户，给购房折扣专享; 

　　除了加快去化，为缓解资金压力，绿地还在加大融资力度。 

　　9月15日和11月12日，绿地向股东公司格林兰分别借款5亿元和1.9亿元，用于偿还到期的公司债券，以确保公司的现金流。 

　　绿地危机缘何而来：成败皆商办 

　　回看历史，绿地也曾是王者! 

　　1、2014年超越万科，巅峰时期开启多元化布局战略 

　　2014年，绿地合约销售额超2400亿，超越万科成为“全球最大房企”。 

　　2015年，绿地集团借壳金丰投资登陆A股，上市之初市值超过3000亿元。 

　　巅峰时刻过后，绿地的战略布局开始多元化，除了房地产，绿地逐渐在基建和产业领域发力。 

　　比如，通过和地方政府共同打造地标项目(超高层)、基建项目(地铁)、多元产业来低价勾地。 

　　据统计，截至2017年底，绿地在全国各地有49栋超高层项目，包括200米以上45栋，400米以上8栋，基本上做到了“凡有二线城市，皆有绿地高层”。 

　　2、投资方向看似完美，低价拿地，做地标基建，却陷入资金危机。 

　　政企合作，低价拿地，打造地标/基建项目。这种看似完美的商业模式，却套牢了世界500强绿地。 

　　基建工程投资周期长，利润低，部分自持，托公司整体后腿。 

　　今年第三季度内，绿地的基建工程和专业工程的总金额较去年同期分别增长了115%和374%，依旧是当下绿地重点投入的业务领域。 

　　而据半年报数据显示，绿地在基建业务方面的营收同比减少了16%，由于基建、多元产业的回报周期太长，不仅投入大，利润低，对公司整体的盈利能力也会形成一定程度的拖累。 

　　另据一位接近绿地的人士表示，由于部分项目在拿地时对自持办公的比例有要求，部分物业规定在短期内不能转让出售。对于绿地而言，自持的压力很大。 

　　基建搭配的商办项目，难去化，报表资金难转为现金流。 

　　虽然绿地低价拿地，但做出的产品却难有溢价，大多只能低价卖掉。 

　　无论是超高层地标、城际空间站，还是全球贸易港、医疗中心，以超高投入换来的周边低价土地，统统做成便宜住宅销售，由于售价较低，利润也较低。 

　　除低价住宅走量，剩下卖不掉的酒店、办公、写字楼、商铺等物业，大多因为销售不利，利润只能停留在报表上，无法变现。 

　　据CBRE世邦魏理仕每年发布的《亚太区租户成本指南》显示，一栋甲级写字楼的运营成本很高，从装修到管理，再到后期的维修保养，都需要大量资金。体量越大的商办，也会面临更大的销售或承租压力。 

　　3、雪上加霜：绿地拟出售商办项目，但感兴趣人不多。 

　　据悉，绿地预售的约231亿的资产包目前还在寻找买方，但初步问下来，对这些资产感兴趣的人不多，一是由于有些资产的价格太高，二是由于商办税率较高，大家对于接手商办项目比较谨慎。 

　　绿地西安，目前情况如何? 

　　回看绿地西安，也曾辉煌一时。 

　　在高新繁华CBD区，锦业路板块，从都市之门往西至西三环，几乎都有绿地的足迹。 

　　但梳理近两年绿地在主城的项目，可谓寥寥，相反绿地将投资方向转向了新区，在西咸新区多个新城开发地标(超高层)、基建(地铁)类项目。 

　　如： 

　　沣东新城的绿地498超高层，目前在建中; 

　　绿地·新都会占地约1200亩，位于空港新城，除打造住宅外，还建有高铁站前广场、绿地国宾馆等基建配套，目前正在销售中，均价约8800元/m?; 

　　绿地国港新里城位于国际港务区，均价约12967元/m?，住宅产品，均价销售情况较好; 

　　绿地西安世界中心位于空港新城，均价约12500元/m?，主要做改善住宅产品，对外打的宣传语是会展地铁宅...... 

　　从目前在售项目运营模式来看，绿地西安还是走的以开发基建、地标项目置换低价地的模式，同时从价格看，这些住宅产品由于附加值较低，卖价低于市场均价，利润相对较低。 

　　虽然绿地在大西安现在项目并不少，但因其主要布局新区，一方面价格卖不上去，另一方面市场稍微有变化，就会影响去化速度。 

　　因此绿地在西安房企销售金额排行榜上的排位变化也较明显： 

　　2018年，绿地位居西安房企第三位; 

　　2019年，绿地位居西安房企第二位; 

　　2020年1-11月，绿地位居西安房企第七位。 

　　另外，从官微信息显示，目前绿地西安的项目都在有序推进中，暂未受债务问题影响，而出现暂停施工现象。