文 / 李院长

重庆地产老司机，知名地产研究院院长，加微信进群：yzlf023

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前两天我写了一篇关于西永板块价值解读的文章，关注的人还挺多。于是今天我就再讲讲另一个在今年热度同样很高的板块——蔡家。

如果说西永是重庆楼市在未来几年的爆点的话，那么当前的爆点应该就是蔡家。

在最近一段时间，关于蔡家的话题实在太多了。

比如在2018年全重庆所有板块当中，卖房子卖得最多的就是蔡家。而今年上半年，蔡家板块的新房销量也仅次于西永，排名全重庆第二。

数据来源铭腾机构

比如在今年上半年火热的土地市场上，蔡家成为关注度最高的板块之一。不管是成交土地的宗数还是建筑面积都排在各板块之首。

而龙湖拿下的那块楼面价8570的土地，更是让蔡家的关注度达到顶点。

又比如蔡家大桥预计将于2021年3月建成通车。届时，将把蔡家到新牌坊的距离拉近到10公里左右，而蔡家到未来礼嘉滨水商圈的距离就更是缩短到5公里之内。

还比如今年将是蔡家的集中接房期。2016年至2017年初在蔡家的第一波供地潮当中拿地的那些改善型楼盘，都将在今年将迎来集中的接房潮。

这一波改善型楼盘的集中接房潮，将彻底改变蔡家的价值属性，让蔡家告别公租房和刚需代言人的角色，也标志着它的发展阶段已经从雏形期进入了成长期。

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但蔡家也并非完美无缺。

现在的蔡家为人诟病的最大痛点就是：没有商业中心。

如果你现在到蔡家去转一圈就会发现，不管是金兴大道以南的滨江高端居住区，还是金兴大道以北的以刚需高层聚集区，都找不到一个商业中心，连个大点的超市都找不出来。

蔡家所有楼盘在提到自己的商业配套时，置业顾问的销售说辞几乎都是：“我们离礼嘉商圈很近”。

作为去年全重庆卖房卖得最多的板块，却没有规划出一个像样的商业中心？这个现象显然是很诡异的。

其实蔡家并非没有规划商业中心，只是这个中心一不小心“烂尾”了。这个中心就是蔡家岗立交旁的佳程广场。

佳程广场效果图

从地图上看，这个地方算得上整个蔡家板块的几何中心，同时也是新城区与老城区，刚需楼盘聚集区与改善楼盘聚集区的交界处。

并且，佳程广场的商业体量达到了百万方，相当于半个观音桥的商业总体量。

如果未来的蔡家有一个中心的话，那一定是这里。

虽然现在佳程广场仍处于烂尾的状态，但政府显然不会让这么中心的位置一直烂下去。据说目前已经有不少开发商都与政府进行了实质性的谈判。

一旦这个百万方的项目重新启动，那么蔡家的商业中心就将很快成形，而这附近的楼盘就将成为蔡家的商圈物业，价值将得到极大提升。

其中最大的赢家无疑是佳程广场正对面的保亿御景玖园。

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说御景玖园项目是最大的赢家主要有几个原因：

首先是位置。

御景玖园的位置正好位于佳程广场的正对面，与佳程广场仅有一街之隔。一旦商业成形，居住在这里的业主出门就可以享受到商业中心的活色生香。

不管是逛超市逛商场，还是吃饭、约会、唱歌、看电影，都只需要下个楼过个马路而已。

而项目背后就紧邻人民路小学，与项目与仅有一街之隔，业主子女上学也非常方便。

其次是项目体量。

御景玖园项目是在今年春节之前拿的地。三块土地一起拿，总建筑面积达到21.6万方，是今年所有在蔡家拿地的项目当中体量最大的一个。

20多万方的楼盘，放在当前的重庆楼市里面，已经算得上大盘了。

商业中心旁边的楼盘本来就比较稀缺，而商业中心旁边的大盘就更加少见，因此价值非常高。

最后就是项目的开发商——保亿。

对于蔡家的客户而言，保亿算是个老熟人了。

保亿作为一家外地开发商，进入重庆的第一个项目就落子蔡家。经过在蔡家板块几年的深耕，可以说对蔡家购房者需求的理解比许多本土开发商更加深刻。

而御景玖园是保亿在蔡家的第二个项目。在如何讨好蔡家购房者这个问题上，保亿显然会比新进入板块的开发商更加有经验。而最终呈现出的产品，也会更加契合这个板块内客户的需求。

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千万不要以为在商业中心的楼盘都应该是刚需品质的普通高层。

相反，御景玖园是非常难得的商业中心旁边的低密度改善型物业，楼盘的品质相当不错。

御景玖园项目的整体容积率仅有1.5，基本就是做洋房和别墅的料。作为一个商业中心旁边的楼盘来讲，这样的容积率算是非常低了。

“低容积+大体量”，这种楼盘带来的居住体验感是最好的。

“低容积”带来的是较低的建筑密度，同样的土地面积里面建的房子更少，而绿化所占的面积也就更大，业主的活动空间更大，小区整体的尺度感更大。

而“大体量”则保证了小区内部有足够的面积来打造各种景观空间、仪式感空间和业主活动空间。

如果一个楼盘的绝对面积小了，就算容积率再低，想打造出一个大中庭也是不可能的事。

从我拿到的项目总平图来看，整个楼盘只有叠拼别墅、合院洋房和少量精装小高层三种业态。

项目效果图

建筑排布比较合理，楼栋之间的尺度感很强，丝毫不感到局促。

特别是合院洋房的部分。首期推出的合院洋房组团的中庭面积竟然可以达到接近4000平米左右，最大楼间距可以达到100米，而最小的楼间距也有40米。

这样开阔的空间尺度，就算放到高层小区里也算得上是比较大的。

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除了大尺度的中庭之外，作为高档楼盘的仪式感空间，御景玖园也做得非常到位。

御景玖园的洋房可能是整个蔡家板块里面，唯一一个做出“五进”仪式感的洋房小区。

古代大户人家的深宅大院都讲究一进、二进、三进甚至是四进。一般能够在大城市里有一座四进的宅子，那基本都是当地的名门望族了。

御景玖园虽然不是过去的王府大院，但却在业主“回府”的路径上营造出了“五进”的归家体验，逼格满满。

简约而不失大气的小区门头、开阔的前堂空间、清雅而不失精致的归家廊道、充满鸟语花香的合院空间，以及轻奢品味的入户门厅，共同组成了一个“五进式“院落，让业主的每一次出入都充满了尊崇感和仪式感。

小区大门效果图

如果说仪式感是虚的，那小区里的各种配套设施就是实实在在的东西。

开发商在小区里面打造了一条大约500米的夜光环形跑道，像羽毛球场、业主健身场地等配套也都配备齐全。

小区里面的儿童活动空间更是达到了1000平米左右，并且还根据不同的年龄层次，分成了低龄段儿童活动区和高龄段儿童活动区。在不同的活动区配备了不同的游乐设施。

除此之外，在小区里面还随处可见看护座椅、老年人棋牌桌椅等设施。

业主即使不出小区，也可以享受到充满活力和欢乐的生活体验。

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御景玖园在产品设计上也算得上是上乘水平。

现在重庆的中高端市场上最流型的是类似于公建外立面的现代风格。而御景玖园采用的“新亚洲风格”又在这种现代风格上更近一步。

从项目的效果图来看，除了同样使用了大量的玻璃元素之外，御景玖园的在建筑外立面上还使用了大量的干挂石材和铝板。

效果图

铝板支撑起了建筑的现代简约风，而石材的运用则让建筑显得更加的奢华而厚重，具有质感。

御景玖园首次开盘将推出8层楼的合院洋房产品。

一梯两户，纯板式结构，前后通透，算是非常纯正的“真洋房”产品。

虽然档次上去了，但开发商对面积段的控制却做得非常好。

套内83平米的产品做的是标准的三房户型。面积虽然不大，但景观阳台、生活阳台、两个卫生间、主卧套房等该有空间一个也不少。

三房户型图

而户型的尺度却一点也不局促。比如景观面达到了10米以上，光主卧的开间就达到了3.6米，这样的开间尺度连很多大平层豪宅都不一定能达到。

而标准的四房户型，套内面积也仅有101平米左右。

四房户型图

出色的面积段控制，大大降低了购房者的入手门槛，让这种商业中心旁的低密度大盘也进入了大部分购房者的射程范围之内。

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我相信在不久的时间之内，“蔡家无商业”的情况一定会改变。

而未来的蔡家的商业中心一定会是以蔡家岗立交和佳程广场为中心的这片区域。

而作为商业中心旁边稀缺的低密度大盘，保亿御景玖园也一定会成长成为区域内价值最高的楼盘之一。

好在当前蔡家总体价格水平并不高，而这个项目的总价控制得也比较好，对于想在蔡家比较核心的地段买房的首改客户来讲，御景玖园应该是是非常不错的选择。

- E.N.D -

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