撰文=徐三刀

进入2019年以来，一些政策变化，导致市场内部变化很大，但从表面上一点都看不出来，一些细碎的信息，却要绞杀一大批人的财富。

官方明确表态，要加快改造老社区，改造城镇老旧社区涉及上亿人，重点改造建设小区电气路及光纤等配套，加装电梯，配建停车位，促进户户改造，带动小区生活。

站在“房住不炒”的大旋律之下，这一政策落地，等于激活老破小的“使用价值”，在焕然一新之后，通过内外改造，是否能够刺激老破小入市，让不动产流动起来，老破小从而增值，变成稀缺资产？

从实际来看，这种操作十分微妙，没有办法拆迁的老破小，或者拆不起的老破小，整体改造升值，是否是一个主要出路？

可能未必！有兴趣看一下《重点关注！城西“老破小”的三条出路！》，以土门为例，说的比较清楚。

六月底，国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造，并且明确今年开展试点探索。

一部分媒体开始担忧，很多人都知道，近10年来房价突飞猛涨，棚改居功至伟。如今，棚改即将退出历史舞台，接下来谁将接棒前行？

其中， 会议第二条内容：重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可以加装电梯，配置停车设施。在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务，推动建立小区后续长效管理机制。

这一则新闻背后，给房地产带来四条信息：

其一，国家统筹，大规模老社区改造即将到来，范围可能达到影响上亿人口，老社区16万个，建筑面积达到40亿㎡。

其二，国家注资，老破小是一个资金池子，可以消灭地产泡沫，因此，资金量级越多越好，总投入资金可达到4万亿。

其三，国家标准，这一次改造不再是涂脂抹粉，而是由外至内的改造，包括电水官网升级，增加电梯，筹建停车位等。

其四，国家引流，国家引导资金流入老破小市场，4万亿资金流入，金融工具加持，将会有大量金融机构涌入，来寻求机会点。

有人就提到了，4万亿规模的进入，将要掀起多大的浪花？记得2008年的4万亿救市，2015年开始棚改3万亿，这一次老社区改造又要巨投4万亿，是不是也要大赚一番？

从现在来看，老社区改造不是棚改升级版，更像是过去旧改的升级版，此次，老社区改造并不涉及一级、二级开发，只是基础配套设施的改造、完善，与住宅开发市场投资不可同日而语。

最关键的一点是，涉及旧改的居民，想要把这批房源推向市场，比我们想象的要慢很多。

于是，有人惊呼老破小价值逆转，其实，就是资产价值出现了拐点，郊区越修建越远，主城区价值回归正当时！

老破小的价值一直要比新房低很多，例如广州新房标价五万，老破小就只能一万出头；西安也是如此，新房价格达到一万六，老破小就是九千。不管地段如何，一概低于新房，原因很简单，老破小，实在太老了。

有人说，老破小与新建住宅，政策无差，地段无差，交通无差，教育无差，醇熟无差，凭什么卖得这么便宜？

但我们看到，老房子住不出新生活，老破小缺乏新体验。我们看到的老破小，没有电梯，没有景观，胡乱停车，社区种菜，电线如织，墙体开裂......

老破小在任何城市都随处可见，大量二十年的老房子趴在老城区，不仅卖不动，改造也很困难。想要升级，再次蜕变，理想比现实要远一公里。

有人一定会认为，这些老破小都在主城区核心地段，并且有着无与伦比的交通、教育、商业等资源，可以说无可替代，这些资产在过去被严重低估，并且告诉你在四万亿的冲击之下，点滴渗入，会促进对老破的小改造，加速房价上涨以及价值回归。但一定切记，这只是一种教科书式的鼓吹，其实，根本没有可能！

老城区，之所以老旧，并不只是因为地面建筑、交通老旧，还有地下管线、排污老旧，想要彻底改造，数万套房子全部旧貌换新颜，可能只需要十年，但如果想要把一座城市翻新，可能是一个世纪.....

当然，老城区翻新之后，对于资金的提升是比较显著的，但一定要考虑清楚，租金最高的永远都是产业聚集区，或者繁华商业中心，老破小很难沾边。

加上西安这一类城市，普遍以开发区造城，经济实力较好，就业率较广的区域全是开发区，就算把老破小全部改造完，形象焕然一新，租金能和锦业路、科技路一较高低吗？

这场4万亿的旧改，与其说是搅动一个时代，影响资产升值，倒不如说是，通过改造解决城市中低收入家庭租赁居住问题。

当然，不排除一种可能性，就是京沪深广核心地段老破小改造，因为地段实在稀缺，购买需求过于旺盛，这种增值还是比较靠谱的。

例如，上海的人民广场、南京西路这些区域，还是比较有机会，地铁发达，商业繁华，高中低端都有，商圈又大，还有机会。

但如果是西安这一类城市，新区迅猛扩张，老城区老破小价格死水微澜，建议还是要慎重，不要拿深圳、上海、北京的方法论硬套。西安属于一个新房癌比较严重的城市，二手房如果不是地段成熟、配套资源全面，接盘者就十分有限，更枉论老破小。

城市最佳资源，最优质的购买力，最大的就业中心，都不在老城区，甚至于不在老城区旁边的商业区。这一点比较尴尬，因此，老破小在主城区的价值回归更像一种预言，要等二十年后，老破小荣光焕发，价格飙升，直追高端盘！

反问一句，当市场在猛烈抨击新开发区没有配套的时候，是否意味着老破小翻新，也能够迎来春天？我们在重视“房住不炒”的时候，是否能够接受老破小做“整容手术”？

其实，买房子从来都不只是为了解决居住，还有一个重要原因，就是要抵御通货膨胀。近几年为什么西安房产需求旺盛，就是因为房价上涨，那为什么房价上涨，就是因为通货膨胀更加严重了！

算上通货膨胀和利率贬值，2018年人民币的贬值速度约为16%，这是什么意思？一百块放一年，购买力变成了八十四。因此，从2016年到2019年，西安房产每年平均涨幅超过20%，冲抵通货膨胀，略有盈余。

这一轮旧改的赛道上，不会全部都是赢家，总有一些人躺在红利里，却输的一塌糊涂，一场冲击二手房市场、租赁市场的风暴正在悄悄启动！

备注：西安经适房已经终结，最后一批房源公示，预计两年内可提供经适房、限价商品房共计12540套。具体情况予以公告，详见附表：

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