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流水淘沙不暂停，前波未灭后波生。

当大家还在讨论“棚改”腰斩时，“旧改”却以异常强势的姿态，登上了舞台中央。

6月12日，总理来到杭州拱墅区和睦新村考察。就在这个小区现场，提出了“改造旧小区、发展社区服务”的建议。

回京后仅仅一周时间，就主持召开常务会议，部署推进城镇老旧小区改造。会议提出了四点内容：

重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施；

有条件的可加装电梯；

配建停车设施；

促进住户户内改造并带动消费。

住建部有关人士透露：全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。

有人测算，这项工程会涉及到上亿城镇居民，总投入达4万亿，堪比过去几年棚改的总和。

最近地市有点不疯魔不成活的样子，“地王”一个接一个，搞得郑州跟个洼地似的。

但相比之下，我倒觉得另外一个新闻可能对楼市的影响更深远。

郑州老旧小区数量不详，但绝对不少。

大体上以分为两大类：一是当年的单位分房，二是最早一批的商品房。

这些始建上世纪五六十年至九十年代的老旧小区，或大或小，或旧或破，遍及整个城区，占据着城市最好的二环、三环核心地段。

事实上，郑州对老旧小区的改造早就开始了。

前段时间，有关部门还制定了一个“老旧小区整治提升”的豪华套餐，只要满足三个条件就行：

① 不在棚户区改造、三年内征收拆迁、“三供一业”改造移交计划中；

② 小区在管城区、中原区、二七区、惠济区、金水区；

③ 小区在2002年以前建成投入使用。

郑州几大国棉厂家属院的改造，目前大部分已经完工。粉刷外墙、加装保温层、整修道路、建车棚车位，就连之前不怎么见的保洁人员，出现的频次的也明显提高了很多。

不难看出，旧改和此前的棚改是有本质区别的：棚改属于大拆大建，旧改属于小修小补。

棚改的作用是稳定房价，旧改的目的是刺激消费。

改善下小区，就带动了装修市场；装个电梯，带动电梯市场；没有车位的折腾出车位，说定就有购车需求了；实行垃圾分类，还能带动就业……

对楼市的影响，我认为主要有两点：

1.对于即将被改造的“老破小”，“老破大”而言，是个利好；

2.对于配套弱的远郊的新盘，则是个利空。

老旧小区基本都在一个城市最初的中心，至少学校医院，公交地铁，饭店菜市，生活配套都是完备的。

现在好了，给你加上电梯，给你完善小区管理，给你增设孩子的游乐区，老人的活动区，给你整修道路，栽上绿植……

居住舒适度一提升，老旧小区居民换房子的紧迫性立马就降低了。

除了户型本身，其他方方面面都上了一个大台阶。你是不是更愿意在市中心的老旧小区住下去了？

这个小区的价值，当然得跟着涨。

能在市中心舒舒服服地生活，为什么要去什么配套都没有兑现，除了大片大片住宅，什么都没有的新区买个房子，然后每天奔波一两个小时，等着周边的空地变成购物中心，还要担心还在纸上的地铁线路到底什么时候才能在小区周边落地？

特别是那些人口净流出的城市，市郊的新城，尤其是远郊的，没有产业配套的新城，基本就是“鬼城”无疑。

市中心不拆，新区就不好卖。

当然，旧改能不能顺利推进，考验政府智慧，也与小区住户息息相关。毕竟，改造的资金，除了政府补贴，还有一部分是需要住户自掏腰包的。

就拿加装电梯这个事来说。

物权法规定，既有住宅增设电梯，应当至少经占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

太多老旧小区想加装电梯，结果一楼二楼的业主不同意，最终搁浅了好几年。

所有的改造都有受益更多的住户和相对权益受损的住户，如何协调平衡，就是考验小区自身住户的时候了。

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