撰文=徐三刀

西安高端服务式公寓兴起，2万+成为高端公寓的价格门槛，当然超过2万+的项目也不少，总而言之，价格挺高。

例如，翻一下西安高端公寓资料，从开山之作朗臣公寓开始，再到梧桐公寓、E客公寓、兰博基尼公寓、美墅、高新尊贵·壹方，再到现在高新第五大道。

服务式公寓很突出的三个点：地段好、装修好、服务好。以高新第五大道为例，位于高新唐延路T11东门，每平米采用5000+精装，采用国际物管，三者全占，价格达到2万+。

高端服务式公寓，目前还只在高新区，随着主城区土地资源矛盾再度紧张，下一步是否会遍布曲江、经开、城南？

对于突然之间高端服务式公寓兴起，西安市场还是有些接受不了，作为住宅的补充业态，高端公寓的流行，比住宅飞涨更突然。

过去几年，公寓市场供给量偏大，导致供过于求，价格一直无法提升，房企争相砸价，客户更是一直看空，导致公寓产品价格备受抑制。2012年-2016年底，市场公寓均价上涨连一千块都不到，简单来说，就是砸到手里。

甚至有一些案例搞商改住，比如长征365、银座等，结果不是很理想，于是，公寓产品在居住体验方面，又遭到争议。加之，官方对于商住型产品，不算支持，因此，发展一直比较缓慢。

在一个封闭又备受压抑的市场，公寓想要走流量必须有一些特点，典型如1、万科的18㎡极小公寓，室内家具折叠；2、保利金香槟与途家合作，打造酒店托管；3、乔布斯公馆、富华博派时代、太奥广场等做LOFT，最好是首付分期。

当时，西安市场一直比较低靡，人口低增长，甚至于净流出，资金都开始出逃，租客承租能力不足，导致公寓价值含金量低。

目前，西安典型的4个高端服务式公寓，可以交流一下：

其一，高新区，兰博基尼公寓

这一案例，属于公寓市场创新之举，由房企与兰博基尼家族联合打造，属于奢侈品公寓。项目位于高新区陕药集团正对门，紧靠软件园区，项目由酒店、办公、公寓组成，未来还将打造兰博基尼俱乐部，养生会所等，属于西安公寓市场极为特殊的一例。

其二，高新区，万通梧桐公寓

项目处于万象汇CLASS，属于高新一期核心地段，被高科技园区环伺，旁边便是高新医院。项目属于万通旗下作品，主打多重叠加净水系统、能源热干岩、毛细辐射系统、人体控温等是目前集合地段、精装、文化、科技、名家、服务为一体的作品。

其三，曲江CCBD，莱安中心CENTRAL KING

项目位于曲江CCBD，正对国展中心，双地铁口上盖，又有10万㎡万象汇、甲级写字楼加持，配置算是万中无一。未来，区域还将添加丝路总部核心区、华润万象城、艺术品拍卖中心等，据悉，还有701M、666M超高层，属于高配置、高预期的项目。

＞备注：莱安中心CENTRAL KING项目规划效果图

＞备注：莱安中心CENTRAL KING样板间实拍

＞备注：莱安中心CENTRAL KING样板间实拍

＞备注：莱安中心CENTRAL KING样板间实拍

其四，高新区，高新第五大道

项目位于高新唐延路禾盛京广中心东门，项目采用通体华贵石材，打造建筑ART-DECO。旁边有T11、世纪金花、香格里拉、中大国际、唐城墙遗址公园、新纪元公园、高新一中高中部。属于高新富人区核心处，消费、公寓、教育配置极高。

除此之外，还有E客户公寓打造LOFT公寓、环球西安中心·第址打造大平层公寓，都极有特色，因为篇幅限制，无法全部撰文，下一次补齐。

如果房地产市场仍然如此亢奋，持续大阳线，土地供给又矛盾难解，或许高端服务式公寓会走出高新，走向曲江、经开、城南。

但高端服务式公寓的价格特点，已经十分明显：

其一，地段成熟，高端服务式公寓对于地段要求极高，产业越是密集，消费越是高端，资源配套越好，市场接受度越高，反之亦然。如果城市配套资源不足，还要强推形象，恐怕适得其反。

其二，精装产品，高端服务式公寓全部采用精装修，装标水准颇高，例如莱安中心、梧桐公寓等项目都大量采用高端石材、中央空调、木饰面板、奢侈厨电品牌等，形象高端，气质华贵。

其三，名家设计，这一点既是产品设计，又是营销噱头，例如梧桐公寓采用意大利名师ANNA BARBARA、兰基公寓采用名师谢英凯、环球西安中心第址采用名家林国晖等，除此之外，还有数家不再逐一赘述。

其四，高附加值，主要是开发企业资源的输入，典型如梧桐公园，引进了 风马牛书房，还有美国健康住宅标准 WELL金级认证注册，打造恒温、恒湿、恒氧、恒净“四恒”健康公寓。

回顾一下，为什么大量高端服务式公寓会聚集在高新区？关键原因有三点：

1、高新土地资源稀缺，供给矛盾突出，但小面积零星地块不少，还有部分商业用地，可以加以利用。

2、高新消费实力够强，高新区GDP超过1600亿元，企业数量、高管数量、人均消费处于全市首位。

3、高新区接受度高，价格一直领跑全市，酒店、长租、青年公寓等不少，对于公寓产品接受度高。

如果西安楼市继续执行限购，或者在限购方面加码，或许高端公寓产品将会走向经开、曲江、城南，当看到合景泰富等名企为了7亩商业用地厮杀，这一现象或许不远了！

提示/进群添加：xusandao123