撰文｜泰山之阳

校对｜阿特er

总价只有450万的预算，该买蛇口片区的二手房还是沙井片区的新房？两大区域的横向对比，反应的是两种生活方式的选择。

在上篇文章《夫妻买房起争议！450万买蛇口两房，值吗？》中，我们介绍了蛇口片区。

同学王坚更倾向于蛇口片区的二手房，商业配套好，拥有优质学位；王坚的老婆更倾向于沙井片区的新房，户型面积大，潜力不错。

本期，我们重点介绍沙井片区。

01

关于沙井的前景与未来不用再过多的赘述，在粤港澳大湾区的国家战略支撑大背景下，简单来说：

△沙井片区交通规划

• 地理位置优越，拥有海（福永码头）、陆（107国道、广深、沿江高速、宝安大道）、空（深圳机场，未来T4航站楼）、地（11号线、20号线、12号线、18号线、30号线）、快（穗莞深城际快速）、高（机场东高铁站）。

△沙井片区两带两区两城规划

• 空港新城的建设与辐射，加速沙井的快速更迭改造，形成“两带两区两城”的格局，沙井已被定位为深圳西部城市级中心。同时，前海蛇口自贸片区自身仅28 .2平方公里，未来扩容统筹范围面积包含南山、西乡、福永、沙井等区域，深圳就此进入“大前海”时代。

不得不说，地铁11号线的规划与开通，直接推高了沙井的房价，让沙井的“第一春”得到了淋漓尽致的绽放。

据家家顺研究中心数据显示，2013年沙井片区的二手住宅成交价格约为1.63万元/㎡；2016年11号线正式开通前后，片区的价格变动较为明显，到2017年一季度，沙井二手住宅成交均价为3.87万元/㎡。2019年二季度，沙井的房价已经涨至4.5万元/㎡。

02

走进沙井，映入眼帘的便是小产权房+农民房+工业厂房，随处可见。

△沙井片区随处可见的小产权房

在沙井片区，可售的房源中，70%的是小产权房，这在整个深圳市都是别具特色的。

笔者在踩盘中注意到，小产权房的均价在1.4万元/㎡~1.9万元/㎡之间，购置一套100平米的三房，全款150万元，而这个价格正好够选择一套100平米内的新房作为首付款。

沙井片区由于历史原因，几乎没有空地可供开发。沙井由于地处位置较为偏僻，长久以来开发企业介入较少，商品房项目稀缺。

随着11号线的规划与开通，近几年的沙井逐步吸引品牌开发商进驻，商品房项目如华侨城四海云亭、西荟城、万科翡丽郡、星河荣御、中熙香莎公馆等楼盘，均来源于城市更新旧改。

△沙井片区待拆的农民房

旧改、城中村改造，拆迁工程艰巨。可售房源不多，大多数楼盘还在建设中。

目前沙井有20余个旧改项目，共约百万平的旧改拆除用地，主要集中在新沙路和南环路附近，是未来沙井新房供应的两大集中分布区域，但真正的从拆迁至建设完成，所耗时间少则3~5年，多则10多年。

03

正如南山区的大冲片区旧改，2007年3月，华润置地以60亿元夺得大冲旧改项目。如今，华润城润府还在销售中，项目开发及周边配套改造还在继续。

回顾大冲旧改历程：

1998年

深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划。

2005年

《南山区大冲村旧村改造规划》完成。

2008年9月

大冲实业股份有限公司与华润集团签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》。

2010年3月

村民物业签约户数已达904户。

2011年12月

大冲整体改造奠基，全面进入开发建设阶段。

整个片区从纳入旧改规划到真正的大楼立起来，项目销售、配套完善，经历了20年的发展时间。粤港大湾区是国家战略规划，并非朝夕，是需要时间沉淀与产业支撑，方能推动片区的成熟发展。

华润城目前的二手房均价10万+，而沙井片区无论是二手房还是新房，均价已涨至4万+，在交通极其不便捷、学校医院及商业配套极其不完善的情况下，沙井房价有被过分的提前透支。仅一河之隔的长安片区，地铁直达，房价仅2万+，沙井现阶段的投资性价比值得商榷。

沙井片区在粤港澳大湾区建设的大背景下，地理位置优势凸显，连接东莞长安、虎门，处于临海核心地带。从长线投资来看，未来可期，但这个时间可能是10年、20年。

毕竟，沙井片区在建新房项目不多，前期已经透支了规划的利好。下一步，待地铁线路的完善、大空港建设及国际会展中心的投入使用、周边旧改及商业配套的完善慢慢带动房价的上涨。

04

从掌握的信息来看，在建项目有中熙珑湾上城、鹏展汇、沙井海岸城等，香莎公馆住宅部分已经售罄，开始销售商铺。

目前，还有房源待售及在售的项目有卓越中寰与万科星城，但两个项目距离地铁11号线都比较远。针对卓越中寰及万科星城，以后专门展开点评。

卓越中寰

一期开盘已经销售售罄，预计6月底开盘二期，推出户型为95㎡三房及160㎡的五房，精装交付。

△卓越中寰正在建设中

自带幼儿园，小区对面便是荣根学校，九年制小学，由港澳华侨同胞捐赠所建，学位不错，距离项目200米有沙井公园，小区自带幼儿园及商业购物中心。

每一栋楼，底部是商业，住宅部分在商业之上，住户乘坐电梯至空中花园平台，有效规避外来人群及小区人群的公共活动范围。空中花园配套有游乐设施及游泳池。

万科星城

大型社区，总户数4693户，5157个车位，车位比是1:1.1。

△万科星城正在建设中

自去年开盘以来，所有楼栋同时在售，可售楼层及户型也已不多，主要户型为98㎡3房及118㎡四房，同样精装交付。

小区内配置有幼儿园及九年制学校，周边中学为宝安中学第二外国语学校。小区里设有两个公交总站，未来将有地铁18号线（规划）经过，小区配置有酒店及零售底商。周边有沙井电子城、农批市场等。

从销售策略上来说，万科星城与卓越中寰均采取的“先到先得”的销售策略。卓越中寰的置业顾问表示，二期开盘参考一期开盘的价格。万科星城直接全部推出，5楼以上全部统一定价，先出手的先选中优质的楼层及户型朝向。

这在一定程度上也反应出开发商的心态，在房票稀缺（深户或五年社保）、房价待涨（住房不炒，多限政策）的大背景下，沙井房价短期里的涨幅不容乐观，早日锁定客户快速成交方是王道。

05

对于王坚夫妇而言，无论选择沙井片区还是蛇口片区，这将是两个截然不同的生活方式。

无论是万科、卓越的新楼盘还是蛇口片区招商地产曾经开发的老旧小区，项目品质都毋庸置疑。当他们有了4岁小孩的时候，购房考虑的因素便变得更为复杂。

作为中国的父母，小孩的教育、居住环境、居家空间都是首要考虑的。

大环境上而言，沙井片区厂房林立，电单车横行，尽管学位还不错，但商业配套还有极大的需要完善空间，而且没有沿地铁的物业可供选择，对于出行来说也是巨大挑战。

在购置物业时，我们常讲，买房不能只看窗户内的，更核心的在于窗户外的价值！对于成年人来说，一切的不利因素皆可忍受，但为人父母，为了孩子，不知道王坚夫妇是否能够忍受？