透过地产股价回归看房企全面拥抱价值管理
日期:2019-08-12 16:04:02来源:编辑:佚名

随着房地产行业竞争转向“零和博弈”,上市公司价值管理意识被唤醒。我们以2019年3月29日上市房企市值表现为基础,分析资本市场投资逻辑,并透过成功案例剖析价值管理手段。

01市值走势

大市震荡调整,2019年伊始价值回归

2019年以来,得益于政策、融资环境友好,房地产市场稳定发展,房企业绩增长,上市房企股价开始攀升。3月末,171家房地产上市公司(111家沪深上市房企和60家大陆在港上市房企)总市值达到4.8万亿元,与去年同期持平。

▌大陆在港上市房企市值率先修复

2018年1月-2019年3月地产股市值均值及增速

数据来源:WIND,中国指数研究院整理

2018年,地产股市值均值一直呈现下行走势,第四季度总市值较年初缩水34.6%。进入2019年,政策和融资环境有所宽松,地产股反弹,市值均值已追上去年同期水平,其中大陆在港上市房企平均市值接近400亿,升至2018年以来第二高位,价值率先修复。

▌10家千亿市值企业撑起半边天

2019年3月末不同阵营地产股市值分布

数据来源:WIND,中国指数研究院整理

2019年3月末,千亿以上市值企业升至10家,占比5.8%,而总市值却占到48%,撑起半边天;数量最多的(52%)百亿以下市值企业,总市值仅贡献9%,两极分化趋势明显。

▌行情震荡中凸显龙头房企抗跌保值能力

2018年3月-2019年3月不同阵营地产股市值均值变化

数据来源:WIND,中国指数研究院整理

房地产上市公司第一阵营(千亿市值)10家房企市值均值为2304.9亿元,同比下降3.2%,主要是受到新成员加入影响;第五阵营(百亿以下)企业平均市值同比下降10.3%,降幅最为明显。

个股表现02

高盈利、低风险、资源足的房企表现抢眼

2019年3月末500亿以上市值的内地房地产上市公司及同比情况

数据来源:WIND,中国指数研究院整理

2019年3月末,中国恒大、万科A、中国海外发展、碧桂园、华润置地总市值最高,且均超过2000亿元,平均市值3028亿元。通过对市值表现优秀的房企进行梳理,我们发现以下因素发挥着重要作用:

  • 销售和盈利指标优异的公司市值增幅突出。中南建设预告归母净利润增幅220%-270%后,市值同比增32.1%,金科、新城、朗诗、时代等归母净利润增幅超过50%,奥园、华发销售业绩增长超过80%,市值增长20%-50%;而融创合约销售由3600亿+增至4600亿+,归母净利润提升55%,业绩和盈利双增长,市值增长30%。

  • 市场严控环境下,资本市场对房企经营风险敏感度提高。恒大多重措施降杠杆,净负债率降低31.8个百分点至151.9%,高负债问题和基本面得到有效改善;泰禾净负债率大幅下降90个百分点,2019年一季度继续下降106个百分点,显著降低系统性风险。

  • 布局广、资源优的房企获得更高估值。新城发展控股全国版图持续优化,年末总土储超过一亿平米,三大国际评级机构均给出评级上调,促使股价逆市上扬,3月末市值同比增45.5%,新城控股A股市值超千亿。

03价值管理

多元手段提升管理水平,推动市值最大化

上市公司在价值创造和价值经营方面实现较大突破。

▌价值创造

经营状况和盈利能力是上市公司市值创造的基础。2018年,被投资者看好的投资方向主要体现在:业务多元化,行业内拓展物流地产、城市更新等,跨界拓展科技、教育、体育等朝阳产业;产品加强创新、优化产品线;布局着眼城市群。

以业务策略为例,顺应产业及消费趋势的多元化为市值持续增长奠定良好基础。2018年以来多家房企因多元布局趋于成熟而更名,以反映公司真实价值。“保利地产”更名“保利发展”,致力于打造“不动产生态发展平台”;“龙湖地产”更名为“龙湖集团”,符合四大主航道业务的发展架构;此外,向农业、科技、大健康等领域进军的公司基本面都相对较好。

▌价值经营

并购重组、拆分上市、战略合作、股权回购等成为上市房企价值经营的主流方式。

上市房企通过并购、资产重组等实现市值非线性增长。2019年2月25日,中粮地产完成对大悦城地产的重组,股价不断创下2019年新高,3月26日宣布更名大悦城,月底股价冲高至6.56元,市值达258亿元。

旗下子版块拆分上市有效推动隐性资产显性化,推动估值上行。2018年,雅生活、碧桂园服务、新城悦、永升生活服务等在香港主板上市,股价几乎一路高歌猛进,总市值比上市初增长共64%。远洋亿家、蓝光嘉宝、保利物业已从新三板摘牌等待转板。

引入战略合作,充分利用双方优势,拓宽增长空间。一方面实现主营业务的快速增长,另一方面快速打开新业务布局,还可优化股权结构、完善公司治理水平、获得资金支持、提升盈利水平。

回购自家股票增强市场信心、提振公司股价。2018年股市受挫,叠加调控继续收紧,地产股急速下跌,大批上市房企展开回购自救,恒大7月共斥资33.6亿港元回购1.6亿股,市值“一站式”升至8月末的3670亿。

中国房地产行业已步入精细化管理的新时代,上市房企需要更为严格和科学的企业管理能力,价值管理就是其中之一,发生了万科股权纷争这样导致市值剧烈波动、公司发展曲折的事件之后,这种需求更为迫切。未来,上市房企还需重视构建价值管理体系,对公司价值的长期稳定发展进行系统化、组织化、制度化的管理,达成市值合理最大化的管理模式。

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