??7月26日，物业股遭遇“黑色星期一”。截至收盘，已上市的52家物业企业中有45家股价下跌。其中，世茂服务当日跌幅达到19.55%，盘中一度暴跌超30%，创造了当日物业股的最大跌幅，金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务、合景悠活等多只股票日内跌幅均超10%。

??7月27日，物业股延续前一日的跌势。截至当日收盘，仅有7家物业股微涨，37只物业股出现不同程度下跌，其中，永升服务创下当日最大跌幅，跌超18%。

??在连续两日的惨淡下跌之后，截至7月27日，已有世茂服务、金科服务、新希望服务、越秀服务、恒大物业等23只物业股跌破发行价。

??7月28日，物业股开盘大面积上涨，但在连续两日惨淡下跌之后，整体补涨有限。

??嘉和家业物业服务研究院院长唐卓认为，近几天整个港股资本市场都处于大调整震荡的波段，当前物业股大跌主要受2方面利空因素影响，一是政策端，即7月24日，住建部等八部委联合发布《持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出要因城施策突出整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个方面重点，对物业方面要求明确资金使用、物业退出等方面做出明确约束；另一方面是受市场端影响，即7月26日大摩发布报告，下调对内地物管股的看法，由原来的“吸引”降至“符预期”，这些因素反映在地产相关的板块，物业企业由于市场估值相对处于高位，展现出较强的下杀态势。

??但唐卓也指出，其个人认为资本市场有过度反映的成分。“因为房地产市场调控政策上提到的关于物业行业的内容，并不会对物业企业的整体营收模式、业务拓展、盈利能力等产生过高的影响，因此从长期看，物业股在经历此次大幅的波动后，市场仍有较强的回升动能。”

??即使如此，连续的暴跌也侧面反映出，物业股一定程度上并不像外界看到的那么火。

??上市难度加大

??去年以来，物业企业的价值被发掘，物业行业也迎来一波一波的上市热潮，而今年的物业上市热度依然不减。

??仅7月前半个月已有中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务等六家物业企业先后登陆港交所。

??截至目前，在港上市的物业企业数量已经达到48家，而2020年同期，这一数字仅为目前数量的一半。

??物业企业争先恐后上市背后，使上市难度在加大。

??此前，物业企业在港股上市基本都是一表过，鲜少有物业企业交表失效的情况。而7月20日，世纪金源服务集团有限公司（以下简称“世纪金源服务”）招股书因满六个月而失效，该公司也成为物业行业首个一表失效而未能成功上市的物企。

??除了自身存在的问题，世纪金源服务未能一次性IPO成功也侧面说明物业行业在逐渐回归理性，资本市场对物业企业上市的门槛在不断提高。

??尤其是今年5月20日，港交所对所有上市门槛作出调整，将主板上市的年度溢利门槛上调了60%，要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港元，该标准将于2022年1月1日起生效。

??唐卓解释道，上调盈利规定一定会对明年物企上市起到很大的暂缓作用。这也是20多家物企扎堆在今年交表的原因，就是要赶在新规之前上市。

??基于此，唐卓判断，2021年物业上市热潮将达到阶段性峰值，之后的一两年时间，上市的物业企业可能有所减少，此后又将迎来一波新的物业上市热潮。

??分化加剧 头部物企资金雄厚

??实际上，资本市场对待上市物业企业的态度早已不是“一视同仁”，随着物业上市企业增多，物业企业的分化也日趋明显。

??这种分化首先就表现在规模上。

??2020年，以碧桂园服务、保利物业、雅生活服务等物业企业为代表的16家上市物企在管面积已经突破亿平方米，而星盛商业、兴业物联等尾部物企在管面积仅有几百万平方米，头部和尾部差距较大。

??2021年，碧桂园服务等龙头物企更是通过收并购进一步扩大了规模优势，物业行业的集中度也越来越高。

??在物业行业成长期，规模实际上也决定了其在资本市场的地位，这就意味着，规模日渐分化的物业公司在市值表现上分化也开始加剧。

??根据嘉和家业物业服务研究院数据，截至今年6月24日，6家头部物企总市值都超过500亿港元，其中碧桂园服务总市值超过2500亿港元，华润万象生活总市值也超过1000亿港元。对比之下，尾部的10家物企市值均低于20亿港元，烨星服务、宋都服务和兴业物联的总市值均不到5亿港元，与龙头碧桂园服务的市值相差超过500倍。

??“头部物企资金雄厚，加上强劲的地产规模内生和物企市场外拓，能为企业提供强劲造血能力，业绩增速超过整体增速，优势在不断积聚。而总市值低于100亿元的成长型物企的长尾效应日益显现，收入结构单一、成长性较低的物企，受资本青睐度低。”唐卓说，目前对物业行业来说，分化非常明显，大家都愿意投大一点的企业，因为大一点的企业比较有保障。

??此外，追溯物业公司上市的资本化道路来看，未来物业公司上市的资本化道路越来越窄，物业在资本市场可讲述的故事也越来越少，这在一定程度上也影响了物业公司上市后的估值。

??唐卓表示，2014年至2018年上市的物业企业主要讲愿景，2018年至2019年间上市的物业企业主要讲的是运营模式，2019年至2020年上市的物业企业主打细分业态，那2021年待上市房企还可以讲什么？

??“对现在上市的物企来说，要找到自己的特色也越来越难。现在上市的物企重合度比较高，资本在对数量越来越多的物企进行选择时确实比较难，在管面积2500万平方米还是2000万平方米，好像看起来都差不多，不知道该怎么投，所以估值下降是必然的。”

??相比较传统的物业服务企业，主打创新业务模式的物业企业的确更能获得资本市场的青睐而得到较高估值。以7月以来上市的物管企业为例，中骏商管、朗诗绿色生活分别主打商业物业和绿色建筑的概念，二者上市首日股价涨幅分别达到8.11%和41.51%，尤其前者市盈率更是超过40倍。

??随着市值分化加剧，物业行业也迎来价值回归。唐卓表示，以前物业企业一上市30倍至40倍的市盈率非常常见，更早的2018年底，永升服务的市盈率甚至达到了70倍。反观今年上市的企业，市盈率基本上在10倍至20倍。

??虽然有少数物业企业凭借规模或者创新的业务模式获得了高市盈率，但总体来看，今年上市的物业企业市盈率明显回落，上市物业企业中，约七成市盈率在下降，物业行业整体估值在逐渐回归。