??物企上市如火如荼，汽车贸易商也要来分一杯羹。

??6月29日，润华集团旗下的润华物业科技发展有限公司（简称“润华物业”）向港交所递交了招股书。

??润华集团旗下共有两类产业，一类是润华汽车，一类是润华物业。虽然是90年代出生的老牌物企，但深耕山东25年的润华物业，名气难比润华汽车。

??同为两家公司的创始人，栾涛在汽车领域被称为“将汽车文化推向社会的中国第一人”，而在物业邻域却少有人谈起。

??润华汽车的熙来攘往，润华物业就显得没那么热闹。面对这样的反差，润华物业作为从润华集团分拆出的物业，却难以从汽车起家的母公司获得规模加持，截至目前，其的业务范围仅覆盖了山东的13个地级市和北京、深圳等地。

??这种割裂感，不单单表现在业务的不契合，还表现在润华物业的定位上。其以“润华物业科技发展有限公司”的身份冲击港交所，显然想走“科技”之路，但就其业务内容来看，公共物业和医院的物业管理占据主要位置。

??封赏20位员工

??现年68岁的栾涛两鬓已经灰白，但精神依旧抖擞，近年也常出席集团的调研活动。在商界摸爬滚打30年的他，相继将润华物业和润华保险推入新三板，但至今旗下没有一家在主板上市的公司。

??近两年，地产分拆物业上市成了潮流，也给栾涛带来灵感。2016年-2019年试水新三板后，栾涛便启动了主板上市计划。

??重组架构到递表，栾涛花了近1年的时间，随着上市主体的浮出，原本随着栾涛一起打江山的不少功臣也受到了奖赏。

??栾涛在润华物业总受益股份达到75.68%。6月18日，他与妻子梁跃凤、儿子栾航乾签订了一致行动人协议，三人通过Springrain Investment共同持有润华物业73.2%的股权。其中言明，若是三者意见不统一，栾涛拥有最终决定权。

??润华物业成立25年，栾涛身边跟随了一众老臣，剩余26.8%的股权，他几乎全部拿出来用于奖励员工。

??目前，济南安澜（安澜BVI）和济南禄通（禄通BVI）两家员工平台持股的份额已达到22.7%，此外，还有2.48%的受限股份作为股权激励的备份，这相当于员工持股平台股份合计达到25.18%。

??受封赏的员工覆盖整个润华集团，不仅有润华物业的，还有其他关联公司，甚至还包括已经离职的员工，如今持股的员工为20名。

??济南安澜中，杨立群持股最高为28.33%，栾涛持股23.57%，包括其在内共有19位员工；济南禄通中，前职员张鲁晋持股占比最高为20%、栾航乾持股19.33%，主要员工7名。

??重用老臣杨立群

??递表润华物业，栾涛向妻子与儿子都分予股权。

??不过与其他物业“练兵”的二代不同，在润华物业的董事会中，栾涛与儿子栾航乾都仅挂职非执行董事，向董事会提供专业意见和判断，不参与直接经营与管理。

??栾涛将润华物业的“一把手”之位，交在了52岁的杨立群手上。

??杨立群是栾涛的老臣，筹备润华物业IPO，去年6月底，杨立群获委了董事，递表前的一个月又被委任为董事会董事长并调任为执行董事，负责监督整体营运、管理、战略规划及业务发展。

??自2011年1月加入并出任山东润华董事长兼总经理，杨立群在栾涛手下已履职10年有余。招股书资料介绍，其在物业服务及物业管理行业拥有多年经验；不过，从其过往的履历来看，似乎并无物管行业的直接经验。

??对杨立群，栾涛除了委以重任，也对其进行了大手笔嘉赏。分予其850万股，占润华物业持股量的概约4.21%，是目前封赏的员工中，持股权重最高的一位。

??协同杨立群工作的是49岁的费忠利，他们二人几乎是在同一时间加入了润华集团。费忠利担任润华物业的行政总裁兼执行董事，负责监督整体营运、管理、战略规划及业务发展。

??于此之前，费忠利的大部分工作经验在财务部门。直至去年1月，费忠利出任了润华物业重要合营企业、战略合作伙伴天津天孚物业管理有限公司的董事会董事长。

??中标率约三成

??背靠山东汽车服务龙头的润华集团，在名字里贴上“科技”的标签，但从润华物业的业务来看，与其他大多数物业公司并无太大差别。

??润华物业的业务分为物业管理服务、物业工程及园林建设服务、物业租赁服务，以及其他服务，营收占比分别为82.7%、15.5%、1.7%、0.1%。其主要依靠物业管理服务来攫取收入，这部分营收占比超8成。

??不过略有不同的是，在其物业管理服务中，医院和公共物业占比颇高，分别占总营收的29.8%和30.9%，余下的商业及其他非住宅物业和住宅物业营收占比分别为13.3%、8.7%。

??截至2020年，润华物业在管建筑面积合计1167.2万平方米，其中非收益建筑面积791.9万平方米，收益建筑面积375.3万平方米。同时，其大多数在管项目位于山东省 , 部分在北京及深圳等一线城市。

??在物业管理服务方面，润华物业定位医院及公共板块的服务供货商。招股书披露，2020财年，润华物业共有30家在管医院、95个在管公共物业。

??梳理润华物业的业务发展，于内，没有房企背景可供养稳定的“输血”；于外，在项目招投标中缺乏强有力的竞争。

??招股书显示，润华物业主要通过公开投标获取新的物业管理协议。然而，其中标率却并不理想。2018-2020年，其获取物业管理协议的中标率分别约为37.3%、28.4%与32.5%。

??不过，润华物业也在招股书中称，其物业管理协议的期限通常介乎一至五年，近三年其物业管理协议的续约率为87.1%、87.4%及90.6%。相对可观。

??招投标不占优势，润华物业的营收也倚重大本营山东。2018-2020年，润华物业的营收分别为3.41亿元、3.97亿元、4.86亿元，年复合年增长率为19.4%；同期来自山东省产生的收益分别约占收益总额的90.7%、94.9%以及95.3%。

??近三年，润华物业的综合毛利率为12.4%、16.8%、21.2%，虽然逐年递增，不过与上市物企均值还是相差较大。同时，住宅物业的毛利率下滑幅度较大，从2018年的38%降至了2020年的20%，下降了18个百分点。