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这是买房知识科普的第221篇文章

买房知识科普

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文/杜必文（买房知识科普）

住房房贷，对普通人来说，可能是这辈子能接触到利息最低，杠杆最大的一次金融操作。首套房一般是3份的资金撬动10分的资金，甚至有些人是首付那3份的其中1.5份或2份都是杠杆资金。

在富人的逻辑里边，很重要的一点是自己的负债和利用杠杆。这也是为什么中国的房地产，造就了这么多百万千万的有钱人。

而在这种负债面前，大部分人是比较有压力的，总感觉心里有负担。其实在理财上来说，储蓄是非常重要的一个原则，譬如是从每个月收入里抽出20%进入不可动的理财账户。

有个有趣的故事分享给大家，从前有一个年轻的农夫，他每天的愿望是从鹅笼里捡一个鹅蛋但早饭。有一天，他竟然在鹅笼里发现了一个金蛋。当然，一开始他不相信这是真的。他想，也许是有人在捉弄他。为了谨慎起见，他把金蛋拿去拿给金匠看，可是金匠向他保证说，这个蛋完全是纯金铸成的。于是，农夫就卖了这个金蛋，然后举行了盛大的庆祝会。

第二天清晨，他起了一大早，赶到鹅笼处一看，那里果真放着一个金蛋。这样的情况延续了好几天。

“可是这个农夫是个贪婪的人，他对自己的鹅非常不满意，因为鹅没法向他解释是怎么下出金蛋的，否则也许他自己可以制造金蛋了。他气呼呼地想，这只懒惰的鹅每天至少应该下两个金蛋，现在这样的速度太慢了。他的怒火越来越大，最后，他终于怒不可歇地把鹅揪出鹅笼，劈成两半。从那以后，他再也得不到金蛋了。

这个故事是告诉我们，不要杀死你的鹅。我们可能也觉得这个农夫太笨了。其实我们生活中也不过如此。

这个故事有一则寓意，鹅代表你的钱，如果你存钱理财，你就会得到利息收益，利息收益相当于金蛋。

如果你总是把你收入的20%的钱变成“鹅”的话，你一定会完成很多你定下的目标，也会变得有钱。

而贷款买房，相当于让你强制储蓄，而这笔储蓄，随着国家的货币超发，通货膨胀和地区政府以及各行各业对房地产的依赖。造就了买房人的财富的质的飞跃。

这就是我们常见到，两个人、甚至一个人在做抉择时，是先买车还是先买房时，最后买房的人多年后身价数倍，而买车的人车贬值却买不起房了。人生轨迹往往因为买房而分道扬镳。

跟大家讲了那么多是因为，经常在“买房知识科普”微信公众号的后台问我房贷要不要提前还款。

我建议是不要提前还款，除非你有一下几个原因

①手上有两个住房贷款，想再买一套住宅，因为国家政策，最多可以名下有两套住房贷款，所以我先把前面还掉一套或两套都还掉，以此来获得房贷和低点的首付；

②你想还掉部分，然后月供少点更适合自己，提前还款可以先还掉部分的；

部分提前还贷又分为两种方式：一是缩短贷款年限，月还款额不变；二是减少月还款额，贷款年限不变。

你真想利息少一点，而且你有足额的公积金，那可以选择把商业贷款转为公积金贷款，公积金贷款的利息是3.25%。

计算下等额本息100万还20年的商贷和公积金贷款的区别，感受下。

公积金：

月供5671.96，利息总额361270.40

商贷：

月供6955.34 利息总额668192.80

20年，公积金还款不仅月供少，而且利息节约了306922.4元。

房贷的还款方式分为了等额本金与等额本息这两种方法，其中等额本息是每个月还相同的本金以及利息，前期所偿还的是利息较多本金较少，如果还款的期限超过一半之后就会变成本金多利息少的情况。

而等额本金就是将贷款的总金额平分，每一个月偿还相同的本金以及每个月所产生的利息，这一种方法前期需要支付的资金较多，但是到了后期每月的还款金额会越来越少。由此可见不管是选择的等额本金还是等额本息的还款方式，只要还款的期数越来越少那么提前还款就是不太划算的。

又要说回理财，如果你的理财，比你现在的房贷年利率要高的话，你也没有道理去提前还贷啊。

你学会了吗 ？

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感谢，坎坷买房路上，有我陪伴你。

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文/杜必文

校对/姚小六