撰文=徐三刀

6月21日，西安市刊发了《西安市关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》，推出“租售同权”，这意味着西安市惠民政策再添一项！

西安紧跟深圳、北京、广州、成都、郑州之后，也加入了“租售同权”的潮流之中。同样，这一政策所带来的影响，也将在西安城市放大。

意见明确，“建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利，逐步实现持有居住证的承租人可以按照相关规定享有医疗卫生、社会保险、养老服务、社会救助等国家规定的基本公共服务”（本地公共服务包括“义务教育”）。

到2021年底，基本建成全市住房租赁服务监管平台，形成供应主体多元、供应方式多样的住房租赁市场体系。

那是否意味着西安比较紧张的教育资源，从文件下发，或者说三年后，又多了一批竞争者？

这一份文件之中，究竟释放了什么内容，让人们拍手称快，又有什么样的指向，让人略带焦虑？

有必要先看一下《西安市关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》究竟释放了什么。

因为文件内容较多，仅抽取部分信息做以整理，有不足之处，还需要参照原文：

其一，公积金可提取充当租金。缴存职工在西安市行政区域内家庭无房产信息并租住住房的，按照西安地区上年人均月平均房租水平的12倍设定每年提取限额。

其二，规范住房租赁市场行为。大力推行住房租赁合同示范文本，明确租赁双方权利义务，引导租赁当事人依托住房租赁服务监管平台实现网上签约，落实登记备案制度。

其三，鼓励个人依法出租自有住房。落实个人出租住房税收优惠政策，支持个人通过我市住房租赁服务监管平台或委托专业化住房租赁企业，将自有闲置住房投入住房租赁市场。

其四，提供一定定向金融支持。鼓励资本市场进入租赁市场，向住房租赁企业提供信贷支持、股权投资。支持符合条件的规模化住房租赁企业通过发行债券、不动产证券化等方式融资。

以上四点：公积金可提取充当租金、鼓励规范住房租赁市场行为、个人依法出租自有住房、定向金融支持，属于西安此前租赁用房未曾提及过的内容，摘录出来，与大家分享一下。

需要提及的一点是，如果全部线上网签，结合房租与个税抵扣政策，或许会造成一个可能，实名登记，开具发票。

这其中与房地产相关的几点分别是：允许闲置商业用房改造租赁房、租赁住房建设用地出处落实、鼓励城中村集体企业租赁、鼓励发展地铁上盖租赁项目。

其一，允许闲置商业用房改造租赁房。一定前提下，允许将闲置商业用房等按规定改建为租赁住房，补签土地出让合同，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，满足各项条件。

其二，租赁住房建设用地出处落实。在落实居住用地“两个20%”时，在满足公租房土地供应基础上，推进职住平衡，可将不低于5%的共有产权房用地调整为租赁住房用地。

其三，鼓励城中村集体企业租赁。因为城中村经济形态特殊，支持成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，利用城中村改造后的居民闲置用房，开展规模化住房租赁业务。

其四，鼓励发展地铁上盖租赁项目。通过加强规划统筹、完善政策配套，促进土地资源的集约利用、城市功能结构的优化提升，鼓励发展地铁上盖及交通枢纽周边住房租赁项目建设。

这里面提到的四个部分，从纯地产的角度来看，难度挺高。其一，大规模闲置商业想要改造成租赁房，在西安缺乏操作案例，可能需要考察全国更多案例，增加实操经验；其二，“两个20%”之中，有公租房保障人才安居、低收入家庭租赁，二者之间的区别，不甚清楚；其三，城中村企业化租赁，类似于万科的万村，需要借助成熟开发公司介入；其四，难度是最高的，地铁上盖土地价值非常高，如果用来开发租赁用房，或许要远郊地铁站点，机会点可能更多。

参见《西安市关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》，再回顾一下620政策，可以看到西安市官方对于新房、二手、租赁市场调节的力度和决心。但这些政策落地西安，还需要一定时间，更需要一定的积累。

最常见的情况是，政策刚一下发，就急忙要求“租售同权”，稍有不清楚，就开始质疑这个政策。

目前，租售同权推出之后，在全国范围之内，并没有一个可以参照的范本，喷的绘声绘色，一点用处都没有。

以上学为例，一定要搞清楚一点，租售过去历史上也是同权的，租房本来就可以上学，只是顺位在买房之后！如果“租售同权”抢在学区房之前，是否会造成这一学区房价格降低？这会不会造成学区房附近租金快速增长？

这一系列问题摆在面前，喷客们可以稍微消停一下，一切必须要从法律依据开始，否则就变成了“为喷而喷”。

国内上学的教育原则，是“就近入学”，也就是距离你家最近的小学、初中、高中，如果上学名额饱和，再会进行调配，也是参考“就近原则”。

法律依据一：《中华人民共和国义务教育法》第十二条规定：“适龄儿童、少年免试入学。地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学。”

法律依据二：《义务教育法实施细则》第二十六条规定：“小学的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。寄宿制小学设置可适当集中。普通初级中学和初级中等职业技术学校的设置，应当根据人口分布状况和地理条件相对集中。”

换而言之，在“就近上学”的前提之下，有三个档次：其一档次，房户合一，要求监护人是房主+户主；第二档次，出租或出借房屋的人，也就是房主；第三档次，租用房屋的人，才是租客。

因此，网络上绕开法律瞎谈“租售同权”，说户主、房主、租客同权同时申报学区，很容易造成一定的误解。西安本来基础教育资源就比较匮乏，如果一通瞎解释，很容易造成恐慌。

其实，全国大中小城市只要租赁都可以上学，但想要“就近上学”，难度就比较高了，很可能在不了解法律背景的前提下，对学校资源造成误判。

例如，学区名额紧张，必须是按照法律规范走，三个档次排序，最后一步才是租户。因此，担心好学校份额被抢占了，属于杞人忧天。

例如，《西安市2019年民办学校初中招生入学工作方案》公布了，西安市雁塔区教育局2019年义务教育学校学区划分，其中大雁塔小学西沣分校就是一例，明确标注了“高家堡、翟家堡、曹家堡、南沈家桥村村民子女，金地西沣公园小区”。

先是村民（监护人+户主）子女“就近上学”，其次，才是商品房小区，也需要考虑先是房主，后是租客。因此，这一点政策出现之后，就必须按照顺序排列，否则影响就十分猛烈。

对此，我们只总结三点，与大家一起沟通，有不足之处，欢迎留言补充：

其一，经济发展伴随着通货膨胀，租赁行为很可能导致越来越买不起，这种惨剧在北上广深、成渝苏杭多不胜数。因为租售比收益悬殊，长期出租并非明智之举，因此，相比借助商贷杠杆购房房产，租赁就是一种“温水煮青蛙”。

其二，在推出刺激性专项政策之后，个人、城中村、房企齐头并进，推广租赁市场，也就形成了代理费和租金差价。但随着租赁市场集中在少数企业、少数人手中，就变成“资本”，开始追求剩余价值，租客的交易成本就会变得十分高昂。

其三，租客想要彻底享受到均质化资源，必须要等到市场资源均质化，城市教育资源平衡发展，不再是完全稀缺，无需摇号上学，面试上学等等，或有彻底实现的机会。

官方这一次推出《西安市关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》，紧跟社会潮流，推出“租售同权”，可以说，给广大租赁群体提供了一个地方性法规的参考依据，需要点赞！

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