拆哥 | 租金只涨不跌的逻辑,不在了
日期:2019-08-05 19:10:48来源:编辑:佚名

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上周末,拆哥的朝阳房产群聊起了写字楼市场,讨论热烈。

曾几何时,拥有首都CBD国贸的一个写字间,房东是多么得荣耀。

不过,进入2018年后,高出租率却是明日黄花。建外soho写字楼的空置率上升,众粉丝的直观表述大同小异,有的说:

|前段时间去过一个写字间,那一楼层就他一家,此外全空。

具体空置率数据上,大家给出的数据比较宽频:40%-70%不等。

这在高楼热火朝天时,不可想象。

一位粉丝在建外SOHO开公司租用了八年。他说,从2009年租到2017年,刚开始的时候业主很牛,天天老想着涨房租,最后一年我们走的时候,居然打电话,求我们不要搬走……

这位拆粉戏谑道:

|离开时,我想对我的房东说,原来你也有今天。

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汽车博主@萝卜报告 陈震,也在昨日发帖,建外SOHO的租金,比去年基本上打了个6折。

这可能是极端个案。建外SOHO公寓写字间在2010年租的200平方米,那会是15000元/月左右,现在约20000-24000元/月的之间。

九年60%租金的涨幅,写字间远低于同期的北京住宅。同时,租金单价只有4元/平米·天,基本和三环内中等次新持平。

如果持续空置,单价要折损,实际效益还不如四环二手房。

北京房产博主楼少也亲自去了写字楼现场,他描述,这样的空置现象并不鲜见。撤离者不少是搞互联网金融和投资基金的公司——

|潮水褪尽,一片裸泳。空置房很难出租,租金打个对折,都无人问津。”

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租金的现金流本质上是资金链。这个链条传导出现了问题,小企业的退租便不足为奇。

就连国内私募头部企业“诺亚”,都出现了34亿元的“爆雷”。

|无论档次高低,要找到出租率90%的写字楼,已很困难。

再比如通州老城区的地标,中低档写字楼万达广场,空置率上升。一层会有2-3家没租出去的。

目前的现状宣告了:

|京沪永远涨的逻辑,在自持写字间资产上,失效。

投资写字间,也不再万无一失。拆哥提示:写字间≠写字楼。

低档次的写字间,物业服务品质基本付之阙如。

建外SOHO对面的CBD东扩区,都是甲级或国际超甲级写字楼,不同于写字间。虽然交易以整售或整租为主,长期持有的企业多。

但空置率的上升,也会造成相关利润的减值。

所以切记拆哥的劝告,投资写字间一定要谨慎。测算必须用年实际回报率,要计入空置折损,按此计算后低于7%的,判定为非优质资产。

如果你已经买了低品质写字间,找机会就出了吧。

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