来源：楼市微观察（loushi666）

最近，有关北京限竞房滞销的消息又引起了大家的关注，其实这早已不是新闻。

要了解限竞房，咱们还是得先说说“两限房”，当年的两限房主要有以下特点：

1、 限房价，就是以低于市场价的水平销售给中低收入家庭，

2、 限房型，一般都是90平米以下。

3、 限制上市，必须持有5年，到期后出售的，需要上交限价房和同地段商品房之间价差的35%的溢价款。

4、 限定人群，审核比较严格，主要指标有家庭收入，名下无房等。

但是两限房在运行过程中，暴露很多问题，比如因为限制条件多，中标的开发商大都是国企和大房企，最终上市的两限房也都不是按照市场的方式去分配，结果你懂得，反正一大批人富了起来。

限竞房其实是两限房的升级版，它们都是为了满足首套房刚需而设计出来的。由于北京楼市的回暖，为了遏制房价上涨和炒房行为，自2016年10月开始，一直持续到现在，北京全面启动“限房价、竞地价”的土拍策略，这种土地上盖的房子就被称为“限竞房”。这类地块往往都要求70%的房型必须低于90平米。此限竞房是完全市场化运作，在京有购房指标的人就能购买，同样到手后限售5年。

由于采用市场化运作，潜在购房人群扩大，即便条件如此苛刻，很多房企依旧愿意参与进来。限竞房上市之初，销售状况其实还不错，比如房山周口店的万科七橡墅，当然城六区的限竞房项目销售也都比较好。但随着时间的推移，大部分限竞房项目都是在六环边上的，这类房子的缺点就开始显现，大家的热情也都不再了。

其实从去年上半年开始，业内已经在担心限竞房滞销的问题，现在只不过变成了现实。据中原地产统计，2018年6月10日到2019年6月10日，北京累计入市50个限竞房项目，供应34559套住房，但网签套数仅为11976套，占比为31%，仍有近7成限竞房处于滞销状态。即便考虑到网签信息更新滞后等因素，实际滞销房源仍然会超过2.2万套。

为什么大家看不上限竞房了？

我身边关注限竞房，参加过限竞房摇号的朋友也不少。有的买了限竞房，有的摇中却又放弃了，更多的则是逛了一遍售楼处之后，转身拥抱二手房去了。

有一个买限竞房的哥们儿老吴，他的情况就是比较特殊，买限竞房也是这类房子上市不久，项目跟他们公司合作搞团购，实际购房价格比公开的优惠还要便宜，对于他这种资金有限的人来说，突然有一套房子能够买得起，其他的也想不了太多了。最近又在聊，哥们儿也是不大爽：“现在限竞房都没人要了，周边的二手房也不贵，还能自由买卖，我这房子是不是买亏，现在还能退房吗？”

甭管怎么说，已经买了的，就这样吧，还没买的人，已经越来越谨慎了。现在房子太多了，限竞房项目，你逛上几个月，越逛越不想出手。究其原因无外乎这么几点：

1、 每个项目的户型都大同小异，烂的要命；

2、 北京的楼市比较特殊，即便你是真正的刚需，你也会比拼，两个家庭两种房子或许就是两种走向，靠房子的形态一直都有，如果房子只能用来“住”，那么显然就不能吸引购买欲望了。

3、 周期太长，刚需瞧不上，投资客更不敢买，买了卖给谁？

4、 搞拼凑，几栋高层，几栋洋房甚至搞一点别墅。混搭是为了赚钱，不混搭肯定就是亏钱，但混搭往往是两头不讨好，小区围墙不就是前车之鉴么？

5、 普通商品房质量已经比较差了一分钱一分货，到哪里都一样，董藩就曾明确表示，限竞房比商品房差，共有产权房比限竞房还差。尴尬的是，房住不炒说的越多，商品房的质量问题越严重，2018年商品房质量问题集中爆发，比以往任何时候都要多，开发商要赢利，但成本很高，价格又上不去，只能在工程质量上打折扣，这几乎是唯一的出路，高周转，精装修缩水，甚至主体结构质量问题都非常多。

2019年是北京限竞房的元年，但从目前情况相当不乐观，特供刚需的“限竞房”似乎已经被刚需抛弃。房住不炒很美好，附和者实在寥寥，这才是最大的症结！几乎没有人，哪怕是首套房刚需也坚持认为房子真的只是用来住的。

上个月，共有产权房已经开始取消一些准入门槛，而限竞房何时妥协，仍需等待。