文|凯风

大热必有调控，这个规律再一次被应验。

6月20日，西安升级楼市调控政策：新迁入市民落户满一年方可购房，外地居民社保或个税满5年方能购房。

这一政策不可谓不严厉，外地居民5年的社保个税门槛，与北上广深基本等同；而新落户居民满一年方可购房，相当于堵上了“落户直通售楼处”的通道。

全国楼市调控有松有紧，为何西安突然下了狠招？

01

枪打出头鸟。

6月18日，国家统计局发布70城房价数据，西安以环比涨2.0%的涨幅领跑全国。单看国家统计局数据，从2016年以来，西安新房房价已经连续39个月上涨。

要知道，上个月，佛山、苏州、大连、南宁4座城市因房价地价波动，被住建部公开点名预警。而在更早之前的4月份，住建部已对6个城市进行了预警提示。换句话说，短短两个月，住建部已对10个城市发了楼市预警。

这之前，不到一个月时间，苏州已连续三次升级调控，相关部门甚至直言：如楼市的几大指标得不到控制，不排除进一步升级调控。

这意味着，应付式的楼市调控很难过关，与其挤牙缝式收紧，不如一步到位。这一次西安主动升级楼市调控，而且基本一步到位，恐怕正是因此而来。

除了西安之外，还有哪些城市处于调控边缘？

根据国家统计局数据，在70个大中城市里，相比于去年，新房房价同比涨幅最大的五个城市分别是：西安（+24.4%）、大理（+22.2%）、呼和浩特（+21.4%）、贵阳（+20.5%）、秦皇岛（+20.3%）。

西安已经行动了，下一个是谁？

02

在西安最新祭出的调控手段里，杀伤力最大的当属落户购房新政：

新迁入市民落户满一年、或者缴纳12个月社保个税，方可购房。

众所周知，抢人大战一直被调侃为抢房大战。

背后原因就在于，抢人大战以“房票”作为筹码，而一旦落户，就相当于直接获得了购房资格。抢人大战，相当于以落户之名，打通了直通售楼处的通道，从而变相松绑了限购。

西安正是过去一轮抢人大战的最大赢家之一，低门槛落户，为楼市带来了庞大的新增需求。

数据显示，过去一年，西安常住人口从961.67万人增加到1000.4万人，增加38.7万人，仅次于广州和深圳。而人口增幅高达4.02%，超过广深杭等城市。

这一次，西安为新落户人群打上了一年的限购补丁，显然对楼市将会产生明显影响。

不过，此举还有另一层用意：促使更多外地人在西安落户。

道理是，外地人限购门槛已经升级到5年社保或个税，而新落户的限购门槛只有1年，差异如此明显，只要想在西安购房，外地人会不约而同选择落户。

要知道，在今年年初发布的《西安国家中心城市建设实施方案》中，西安明确提出：到2020年，西安户籍人口要超过1200万，常住人口超过1500万。

这一目标不可谓不宏大。可以预料，本就离零门槛不远的西安，还会进一步放宽落户政策。

03

2019年行将过半，今年的楼市调控比往年来得更猛一些。

除了苏州、西安这样的热门城市加码调控之外，最近两个月，银保监会接连对多家银行开出罚单，严查资金违规进入房地产。随后，房企融资再度收紧，银行间直接融资被要求不能用于拿地王。

今年年初还是一片松绑之声，为何突然间就变成紧缩了？

这也不难理解。楼市调控服务的是经济大局，政策本来就会随着形势变化而发生变化，没有一层不变的楼市调控，也没有永远的松绑和紧缩。

更关键的是，2019年楼市的任务是“稳”。这里的稳，不仅是稳地价稳房价稳预期这三个宏观的表述，更有“防范大起大落”这样明确而具体的目标。

防范大落，这是必然的。控制大起，这一次同样十分认真。

今年4月，中央会议重申了“房住不炒”，住建部连续两次对10个城市发出预警。6月份，银保监会主席更是公开表示“凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价”。（参阅《楼市警告！这次真的不一样》）

没有比这个更明显的信号了。

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