孔盈:地产基金在商业地产中的机遇
日期:2019-10-01 23:13:41来源:编辑:佚名

孔盈

鸿坤基金执行总裁

目前我们处于一个什么样的历史时期?改革开放到现在,40年以来,有四个词对我们影响巨大,分别带来了人口、商品、资金的自由流动。

一是城市化。1978年,城镇化率为18%,2018年底为58%,解决了劳动力的自由流动。

二是市场经济。市场经济解决了商品的自由流动,2010年,中国GDP超过日本,成为了世界第二。但是这一年还有一个更为重要的数据被大家忽略了,那就是2010年中国超过了美国成为了世界第一大工业品产出国家,这个意义比GDP的意义更大。

三是WTO。加入WTO对我们的最大影响是中国可以和世界上很多国家做生意,我们收回来很多美元,企业把美元存到商业银行当中,商业银行把美元再交到央行,央行往市场上投放对应的人民币。所以这十年来,大家感觉到M2的增速很大,这也是其中一个很重要的原因。

四是住房的商品化,1998年国务院发布了23号文件,结束了住房的福利制度,开始了住房的商品化。

我们所处的时期:

一、全球化退潮,意味着从源头上央行投放的基础货币在减少。

二、从量变到质变的过渡期。改革开放40年以来人们对物质的量的需求得到满足了。国际数据显示,一个国家人均GDP达到1万美元以后,工业制造在GDP中的占比会降低。我们国家现在是9768美元,正处在这个节点上,人们对物质的量的需求转变为对质的追求。

三、只有认清楚我们所的时期,才能规划我们下一步要做的工作。这个时代是一个重构的时代,世界格局在重构,中国的发展模式在重构,地产行业的盈利模式也在重构。在这样一个重构的时代,我们作为地产基金来说应该做出一个怎样的选择?

结合鸿坤基金从2015年到2019年这四年的实践经验,我认为地产基金应该做出四个转型。

一、由散户思维转变为专户理财。散户思维意味着短平快,资产多样化,而且投资的时间短,投进去就想获得收益,而且这个收益还是被动的。专户理财意味着客户将会是机构和专业投资人,而这部分人员的特点是专注于某一项资产,长期持有。

二、由赚取差价转为资产赋能的产品溢价。现在很多地产基金生存很困难,是因为一直以来走的就是银行放贷的道路,赚取息差。现在游戏规则变了,比拼的是专业能力,地产基金要做存量,做存量就意味着要寻找资产的价值洼地,并给予不动产内容赋能和功能再造,从而获取产品溢价。

三、由债权管理转为资产管理。债权管理就是放贷款、重抵押物,资产管理的关注点就不同了,一个是团队的专业性,一个是对整个项目关键节点的把控。

四、由单一退触摸式转为多渠道退出。债权模式的退出很简单,有钱就还钱,没钱就拍卖抵押物;地产基金持有了资产之后,退出模式就是多渠道的,一方面可以通过资产的出售实现退出,第二方面可以通过股权的转让,第三方面运营成熟以后可以通过资产证券化退出。

从鸿坤基金来看,从2015年开始转型,至今已有4个年头。现在我们一共有15个特色产业园,建成以后的园区面积是300万方,总投资有90亿,现在资产的估值是300亿。

取得这样的成绩,源于以下几点:

一是做写字楼首先要聚焦于一线城市,挖掘一线城市的价值洼地,同时这个区域一定要是产业聚集地。

二是要有专业的投资团队,鸿坤基金的投资团队几乎全部来源于地产的投资拓展团队。

三是完善的风险合规和投后管理制度,项目投资实时把控、全程管理。

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