孔盈

鸿坤基金执行总裁

目前我们处于一个什么样的历史时期？改革开放到现在，40年以来，有四个词对我们影响巨大，分别带来了人口、商品、资金的自由流动。

一是城市化。1978年，城镇化率为18%，2018年底为58%，解决了劳动力的自由流动。

二是市场经济。市场经济解决了商品的自由流动，2010年，中国GDP超过日本，成为了世界第二。但是这一年还有一个更为重要的数据被大家忽略了，那就是2010年中国超过了美国成为了世界第一大工业品产出国家，这个意义比GDP的意义更大。

三是WTO。加入WTO对我们的最大影响是中国可以和世界上很多国家做生意，我们收回来很多美元，企业把美元存到商业银行当中，商业银行把美元再交到央行，央行往市场上投放对应的人民币。所以这十年来，大家感觉到M2的增速很大，这也是其中一个很重要的原因。

四是住房的商品化，1998年国务院发布了23号文件，结束了住房的福利制度，开始了住房的商品化。

我们所处的时期：

一、全球化退潮，意味着从源头上央行投放的基础货币在减少。

二、从量变到质变的过渡期。改革开放40年以来人们对物质的量的需求得到满足了。国际数据显示，一个国家人均GDP达到1万美元以后，工业制造在GDP中的占比会降低。我们国家现在是9768美元，正处在这个节点上，人们对物质的量的需求转变为对质的追求。

三、只有认清楚我们所的时期，才能规划我们下一步要做的工作。这个时代是一个重构的时代，世界格局在重构，中国的发展模式在重构，地产行业的盈利模式也在重构。在这样一个重构的时代，我们作为地产基金来说应该做出一个怎样的选择？

结合鸿坤基金从2015年到2019年这四年的实践经验，我认为地产基金应该做出四个转型。

一、由散户思维转变为专户理财。散户思维意味着短平快，资产多样化，而且投资的时间短，投进去就想获得收益，而且这个收益还是被动的。专户理财意味着客户将会是机构和专业投资人，而这部分人员的特点是专注于某一项资产，长期持有。

二、由赚取差价转为资产赋能的产品溢价。现在很多地产基金生存很困难，是因为一直以来走的就是银行放贷的道路，赚取息差。现在游戏规则变了，比拼的是专业能力，地产基金要做存量，做存量就意味着要寻找资产的价值洼地，并给予不动产内容赋能和功能再造，从而获取产品溢价。

三、由债权管理转为资产管理。债权管理就是放贷款、重抵押物，资产管理的关注点就不同了，一个是团队的专业性，一个是对整个项目关键节点的把控。

四、由单一退触摸式转为多渠道退出。债权模式的退出很简单，有钱就还钱，没钱就拍卖抵押物；地产基金持有了资产之后，退出模式就是多渠道的，一方面可以通过资产的出售实现退出，第二方面可以通过股权的转让，第三方面运营成熟以后可以通过资产证券化退出。

从鸿坤基金来看，从2015年开始转型，至今已有4个年头。现在我们一共有15个特色产业园，建成以后的园区面积是300万方，总投资有90亿，现在资产的估值是300亿。

取得这样的成绩，源于以下几点：

一是做写字楼首先要聚焦于一线城市，挖掘一线城市的价值洼地，同时这个区域一定要是产业聚集地。

二是要有专业的投资团队，鸿坤基金的投资团队几乎全部来源于地产的投资拓展团队。

三是完善的风险合规和投后管理制度，项目投资实时把控、全程管理。