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与土地市场的火爆相比，上半年的楼市并没有同频共振。

“分化”是业内提到最多的一个词，有的楼盘万人摇号竞购，有的楼盘则冷冷清清。

某研究院监测数据显示，截至2019年5月底，100个城市新建商品住宅库存总量为45005万平方米，同比增长5.4%。

楼市的基础是人。上半年，全国近100个城市出台了吸引人才政策，如杭州把落户门槛降至大专学历。

为了抢市场，各大房企也在尽其所能地出货。尤其6月以来，有的城市一周推出近5000套新房。

分析师张大伟认为，未来市场的周期会是6个月或者3个月，对于房企来说，要抓紧每一个窗口期。

新房供应井喷

房源多，是许多购房者上半年的共同感受。

从年初到6月末，无论是一线城市北京、上海，还是二线城市南京、杭州，新房供应都是源源不断。

北京不断加大限竞房的供应量。据统计，截至6月底，北京合计入市限竞房项目55个，累计供应住宅37851套，而截至目前网签的仅13790套，库存2.4万套，市场供应充足。

中原地产的数据显示，上半年，北京新建商品住宅（共有产权房等保障性住房除外）共成交1.6万套，同比上涨103%。同时，北京迎来8年来最高库存量，新建商品房目前已有7万多套库存，预计静态消化需要3年。

上海的新房供应量也是大增。一季度，新房供应量达156.6万平方米，同比增长69.13%。其中，3月份，新建住宅供应套数7874套，直逼2018年一季度总和。4、5月份，新房供应量累计为119.8万平方米。

二线城市南京，上市新房逐月增长，4月至6月，分别为3000多套、8013套、近9000套。尤其是6月最后一周，上市新房近5000套。

据南京网上房地产统计，上半年，南京市新建商品住宅成交36630套，同比增长19.6%。目前，全市新建商品住宅库存近3.95万套。

杭州的新房供应也非常充足。6月份，杭州楼市住宅推盘量今年首次突破万套大关，达10026套。截至5月31日，杭州新建商品住房可售套数33331套，可售面积441.6万平方米，同比分别增长34.6%、26.4%。

“新房供应增多，主要是市场预期的改变。”某大型房企营销负责人说，在限购、限贷等调控政策下，随着市场的回暖，开发商入市意愿强烈。

某研究院监测数据显示，截至今年5月底， 100个城市新建商品住宅库存总量为45005万平方米，同比增长5.4%。一线城市、二线城市和三四线城市新建商品住宅库存总量分别为2805万平方米、22131万平方米和20069万平方米，同比增速分别为33.6%、0.3%和8.2%。

广东省房协理事赵卓文认为，在当前这个阶段，政策在呵护市场，购房者信心未失，仍有强劲的购买力，楼价处在历史高位。因此，综合种种因素，开发商最佳的策略是：赶紧卖，优惠卖。

万人摇号与打折促销

冷热不均，是业内对上半年楼市的一致评价。有的楼盘万人摇号竞购，有的楼盘则冷冷清清。

苏州，是上半年楼市最热的城市之一。3月18日，吴江三千邑项目350套房源，216套高层在1分钟售罄。3月25日，姑苏区仁恒公园世纪项目，836个买家争抢196套房源。3月30日，吴中区南山维拉项目开售，2000人深夜排队抢房。4月6日，吴江万科翡翠公园千人抢408套房源，开盘不到2分钟售罄。

尽管市场如此火爆，苏州也有难卖的楼盘。比如，高铁新城某楼盘，5月30日首开，即使当天认购的客户有20000元的车位抵用券，但开盘当天的去化仅有五成。苏州相城区另一楼盘，5月27日开盘，654套房源，当天仅卖掉100多套。

另一热点城市南京，分化同样明显。据统计，上半年，143家楼盘仅有13家楼盘在开盘1个月内全部卖光，其余楼盘通常是卖个六七成甚至三四成。有40个楼盘加推30天销售不足30%。还有4个楼盘，开盘30天内1套都没有卖掉。

类似的现象，还出现在北京、深圳、厦门、杭州等大城市。

以深圳为例，上半年，无论是普通住宅，还是豪宅项目，销售情况总体不错。刚需盘华强城三期，开盘几小时即售罄。豪宅项目半岛城邦四期开盘首日去化八成。

但也有的楼盘卖不动。5月16日，南山某千万级“网红盘”开盘，当天共推售1110套房源，销售均价12.5万元/平方米，结果去化率仅11%，近五成认筹客户弃购。位于深圳水径地铁站附近的某楼盘，开盘首日仅卖出35套，去化率仅8.4%。

一些开发商不得不进行降价促销。恒大城开盘9.5折、3.4万元/平方米起，成为深圳今年营销声势最为浩大的项目。6月20日至6月23日，深圳富润乐庭推出21套优惠房源，折后单价3万元/平方米起，而此前富润乐庭均价在3.66万元/平方米左右。

业内人士认为，上半年销售好的楼盘，优势都很明显，如新房与二手房的价格倒挂、规划利好、区位优势、学区利好等，销售不尽如人意的楼盘一般是位于远郊、配套欠缺且价格偏高。

“未来市场分化将更加明显，楼盘销售冷热不均将成为常态。”有业内人士表示。

二手房市场高开低走

作为楼市的晴雨表，二手房市场在上半年显得不温不火，呈现高开低走之势。

几个一线城市，在经历3、4月的“小阳春”之后，二手房交易便进入低迷状态。

据我爱我家研究院统计，上半年，北京二手住宅网签总量为72603套，比2018年下半年减少5.42%，同比降幅为5.27%，网签量为2015年以来最低。

从单月来看，今年3月后，北京二手房成交就呈现明显下滑趋势，6月网签量为11778套，环比下降14.43%，同比下降25.58%。3月到6月，网签量从1.6万套跌至1.1万套。

分析师国仕英认为，上半年，北京新房供应持续井喷，带动新房成交量走高，分流了部分二手房需求。

上海在3、4月各成交2.5万套之后，5月份开始回落，二手住宅共成交约2.3万套，环比下跌9.23%，合同成交均价约3.87万元/平方米，环比下跌1.47%。

4月份二手房交易创新高的深圳，也没能延续大好行情。贝壳研究院的数据显示，上半年，深圳二手房成交量同比下降3.6%。价格也随之下滑，今年6月，深圳二手房成交均价55591元/平方米，同比下跌6.3%。

相比一线城市，几个热点二线城市的二手房市场稍显活跃。

上半年，南京二手房成交量为37137套房，与去年的36648套相比，增加489套，微涨1.3%。杭州上半年成交二手房38037套，同比增长10.3%。成都6月份网签成交二手房10831套，环比下降16.63%。

（来源：上海证券报）