不知不觉，2019年已经过去5个多月了。

如我们去年10月的预测，今年楼市没有大涨，更多的是房价筑底后的回暖。

现在的楼市里，看不到过去几年那种动不动翻倍的血脉贲张，当下去买房子，也不太可能会有买到就涨的暴击。

时间已经在慢慢告诉大家，蛰伏静待才是房产世界里的常态。

不过我依然会选择留在这个市场里，就像五年前、十年前那样。现在很多人都说我当时买房很准，抄到了底部。我坦率地告诉大家，那些年的样子恰似当下，就是像现在这样的不咸不淡，我当时完全没想到房价未来会有这么大的波涛汹涌。

这大概就是房子里最有魅力的地方，只要你比别人多那么一点坚定和耐心，拉长看，最后都是赢家。

这些天，我回忆了许多茶话会上大家提到的问题，想再帮大家梳理一下市场的脉络。今天这篇都是一些普通的想法， 但真的希望能够帮到你。

01

我们先来看看当前的全国市场。

总体平静之下，各个地方的分化还是有的。

大部分城市楼市的标签依然是静淡。

像郑州、长沙这样的城市，房子卖不动，土地也卖不动，房冷地冷，一时半会也看不到起来的希望。

另外一些城市已经暗流涌动，一副蓄势待发的样子。

南京、杭州、厦门、合肥、成都、武汉、西安、重庆这些，房产成交量只是小幅回暖，没让人有多少心动的。可是在没有调控的土拍市场，完全是另一番热闹的景象。这些城市的土地溢价率不断上升。地热房冷的现状，迟早会被土地市场回暖的预期改变。

而像上海、北京、深圳、广州这样的一线城市，房子慢慢好卖起来，反倒是土地市场异常沉沦。房热地冷，有房产成交量，却没有地王引领房价上涨，一不小心就走出了领导最想看见的楼市调控模样。

但是，以上这些统统没用。

苏州城的房热地热，外加房价上涨，马上就吃到了调控升级。苏州帮我们掀开了楼市调控的底牌：

房产成交量可以有，地王是不行的，房价上涨更是坚决不可以。

所以今年看全国各大城市的房价走势图，大概率是一根不上不下、折腾不动的横线。

02

好，知道这个现状之后，我们再来看未来会怎样。

有一点很清楚的是，如果限购、限贷和限售继续像现在这么严格的话，今年和明年调控还是不放松的话，那这两年全国楼市都没有大机会。

我们还是拿上海来举例子。

上海楼市目前的状态是全国楼市里最好的，二手房成交已经连续两个月2万套+，处于牛熊分界线的上方。

我们工作室这几个月也指导了不少外地粉丝快速获得上海的购房资格，帮他们买到了心仪的好房子。我们团队在和房东谈判的频繁接触中，明显感觉到上海在回暖，折扣笋盘在减少，但房东还是在诚意卖。

这个一方面是因为上海的楼市调控太严了。特别是限贷，家庭有过贷款记录就必须7成首付，死死地压住市场改善需求。主打刚改的新房不敢高开，二手房也就不敢跳价。

另一方面，那些快周转的上海房企们，在2018年新拍的低价土地，都已经拿到了预售证，陆陆续续地上市。

不用限价，这些新房项目的操盘手们不约而同地主动选择贴近二手房的良心价开盘，卖的还不错。

我帮他们算了一下，因为拿地足够便宜，就算新房只比二手房贵一点，依然能赚到钱。

在这样的情况下，未来一、二年上海只会有热点板块小涨行情，比如大虹桥、张江、前滩这些地方的好房子会有5%-10%的涨幅，而不会出现全市大涨。

上海的现状大概就是这样。

有人会问，为什么我们会这么关心上海楼市？

因为过去十年，全国有过两轮领导默许的房价大涨，都翻倍了。

这两次的领头羊，上海都在其中。

我建议大家看全国楼市有没有大机会，其实只要盯着上海就行了。

03

那一定会有人会问，到底什么时候才会有大机会呢？

最近几次茶话会，都有人让我不用那么负责任地来拍脑袋。

好，如果一定要给一个预测的话，我觉得下一个大机会可能要到2021年前后才会到来。

因为一个是楼市自身的周期差不多到了，再压也压不住多少。另一个是楼市平静了那么多年，也差不多是会被允许小小释放一下了。

这里说的是上海。真的等到上海涨起来了，其他城市会在上海后面半年到一年开始。

我以前说过，正常的楼市周期，一轮牛市5年的走势是：涨涨平跌平，然后应该接着下一轮牛市。2014年起来的大牛市，按照周期，2019年应该调整完毕。

但是上一轮牛市涨幅实在太大，全国直接翻倍，像杭州的一些地方都涨了2倍，的确是用力过猛了。

导致国家的打压调控力度也是空前的，人为延长了横盘时间。目前全国范围内依然在坚持房住不炒。

对于上海来说，最大的问题就是限贷不放松，没有信贷支持，就没有大涨条件。所以我给了这么一个偏保守的估计，2021年有可能大涨。如果乐观点的话，比如经济实在太差，提前放松调控的话，2020年就有可能迎来行情。

嗯，我现在已经学乖了。

房地产，一切都得看政策。

长期看政策，中期看政策，短期看政策。。。

04

那这么算的话，从2017年3月牛市顶部到2020年，楼市将会调整4年左右。

这4年一定会改变很多人对楼市的看法。

当然机会也将在这种分歧之中慢慢出现。

如果未知的事物简单明确，那就不需要领路人，只要按照写好的计划，一步步执行即可。可惜世上哪有那么多如果。

房地产命运多舛，靠天吃饭。

楼市里混的人最需要的一个品质就是能在信息不完整的情况下，理清思路，把握住底层规律。

由于我最近正在考虑去一些海外地区做高风险地产投资，在遍览全球资产的同时，也认真看清了中国的现状，进一步验证了我之前文章里的判断。

很多人都没意识到当下的中国所处的特殊位置。从总量上看，我们已经是世界上第二大经济体，而且增速是第一名的3倍，用不了很多年，我们就会超过美国坐上全球老大的位子。

可是从人均量来看，我们又是个发展中国家，平均下来刚刚进入小康水平。这些都是大家知道的，很少有人结合起来想。

总量第二，意味着从绝对水平来看，中国已经是全球领导国家，反映到个人层面上，就是中国大城市里的精英人群们，拥有全球领先的认知、视野、收入和生产力。

而另一边，从平均数来看，人均上的发展中国家的地位也意味着，我们的城镇化率，财富集聚度，金融体系都还处在中等水平，还有很长的一段路可以走。

我们有发达国家的全部潜力，却处在一个发展中国家的位置，未来数年，我们是能够轻易再创新高的。这形成了顶尖的认知能力和中等发展阶段之间的错配。

这里面是巨大且确定性极高的机会。

05

造成这种现状的原因是，中国之前封闭国门耽误了几十年，这段时间全球主要国家都提前进入了发达国家。

当我们打开国门，我们在很短时间就学会发达国家全部技术、管理能力，在思维方式上已经提前进入发达国家。但我们的经济增长还需要时间，实力需要一年一年才能爬上来。

这种认知超前却又复兴在途的错配机会在人类历史上是不多见的。

只有大国崛起的特殊阶段才能看到，就像19世纪的英国，20年代的美国。这是时代送给我们每个人的大礼，我们能清楚看见中国未来天朝上国的位置，还能享受现在中等发展阶段起步的买入机会。我们要做的就是押重注即可，这是我们买房做负债套利的终极信心。

我在全球范围内，看不到任何一个国家能像中国这么纵深的经济潜力。有这么多的优质购买力，却还是一个发展中国家。

坦率地说，我觉得中国的房价已经不低了，楼市不太会有10倍的暴击机会，但是一线、二线城市未来一、二十年稳稳地2、3倍收益，我还是非常有信心的。

再举个例子，美国楼市基本面不如中国，有那么几方面劣势。一是美国资本自由流动，房价涨得快，回撤地也凶。二是美国没有土地批租制度，没有土拍，就不利于大型社区，也不容易地王引起上涨预期。三是美国人民对房地产的热爱，不如中国人。

但是依然可以看到，美国的房子也涨得不慢。过去六十年美国房价平均涨幅5.4%，和同期货币发行量增速6.5%基本差不多。

所以说到底，房价既是经济增长的产物，本质上更是一种货币金融现象。

而在更喜欢货币宽松的中国，房地产更能享受到对冲通胀，保值增值的收益。

06

最后还是想给大家一些建议。

1、自住的朋友

房子对你来说更多的是一个家，当下市场的平静对刚需上车是非常好的机会。投资赚钱的才有那么多顾虑，你完全不用理会。就好像你本来就要买个Iphone，市场正好给你打个9折，为什么不买呢。

2、资金富裕的投资需求

当下是可以抄底买到像样的好房子的。

我看了下自己去年在楼市回撤期间买的房子，因为买入价还算便宜，有5%的浮盈，卖出去掉税费其实是不赚钱的。不过好在我那个房子所在的楼王位置和楼层，在小区里足够稀缺，现在就算有钱也是买不到的。

楼市就是这样，只有静淡市才能买到稀缺的好房子，也只有好房子才能卖的掉。

有的朋友会问，什么叫做资金富裕。我给出的标准是：

家庭负债除以资产，不要超过50%；家庭现金收入减去日常开销和月供依然为正。

达到这两个条件，放宽心地去买。

3、没钱又想投资的朋友。

对于心如此大的你，我还是建议等到房价涨起来之后再买房吧。

不要担心房价涨起来，你会完全错过。真的遇到了大牛市，那是会有城市之间的轮动和板块之间轮动的。等到你肉眼可以看到某个板块房价涨起来，你再去入手买其他的板块也是能吃到大部分涨幅的。

凡事都要给自己留点余地。因为你钱少，要尽量减少持仓的利息成本。为了确定性，损失点涨幅也是可以的。

好了，以上就是我的一些朴素想法，希望对你有用。

有句话说的很棒，悲观者往往正确，乐观者往往成功。

而我认识的成功的乐观者，都不是盲目乐观的，心里其实早就推算过无数条成功的路径。

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