现在的金融政策的变化趋势都要从年初那件事说起。

中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。为什么这件事会影响如此巨大呢？我们先来看看啥叫“降准”。这个“准”全称是央行准备金，我们知道现代银行的运营思路大概就是，劳动人民努力工作把赚来的钱存到银行，银行支付一部分利息，然后银行再把钱贷出去，然后贷款人支付银行利息，当然这个利息要比存款利息高很多，银行挣差价。

这个过程中当然不能把所有钱都贷出去，都贷出去存款人要取钱怎么办？所以银行就要在自己手里留一部分钱来应对取款，央行本着集中负责的态度要对其他银行的准备金集中保管，这个保管比例是15%，也就是说你在银行存100块钱，其中15块钱是要交到央行的，当然其他银行也会有自己的准备金，这次降准只有1%，但是千万不要小看这百分之一，这相当于直接给其他银行注资1.5万亿，那么这些钱去哪了呢？

按照设计的意图，这部分钱应该流向部分“债转股”企业，高负债无力偿还借债的企业，为了活下去只能走这条路，当然更多的应该流向制造业以及小微企业，但是银行不会直接发钱的，银行只会扩张信贷，在去杠杆的大背景下，最优质的贷款对象就是居民的房贷了，金额可观，坏账率低，这也就解释了这半年来房贷利率上浮（上浮是指在中国人民银行基本利率的基础上增加10%或者20%这种，房贷利率=基础利率（1+20%））不断下降的现象了，便宜一点的资金才能吸引更多的购房者进场。我们再来看一看重庆这半年的房贷利率波动。

其实在央行宣布降准的前几天重庆的部分银行就已经出现了房贷利率松动的迹象，1月8日，两家银行首套房利率上浮幅度都统一调整为15%，二套房贷利率上浮20%。大行一半开始了下调。其他大行、股份制银行逐步跟进，全面下调几乎是1月份重庆各个银行业内的共识。

转眼时间来到3月份，几乎所有银行都完成了利率下调，央行准备金也基本到位，供应端各大房企融资顺利，在重庆的土拍市场疯狂扫货，需求端利率下调，恐慌的刚需忙着上车，房贷数据一路飘红，供需两旺，造就了重庆楼市的一波小阳春，3月份的重庆首套房利率基本都维持在上浮15%，与一二月不同的是，各个银行的余额更充裕了，相应的放款速度也更快了。

4月份，重庆首套房贷利率平均值为5.53%， 较上期下降 14个百分点；二套房贷款平均利率为 5.83%，环比下降14个百分点。在重庆地区 16 家银行分（支）行中，8家银行4月下调了房贷利率。此前只有1家银行首套房贷款执行利率基准上浮10%，现在有8家银行；1家上浮20%；其他均为基准上浮 15%。

5月份，随着大渡口拍出过万的地块，标志着重庆土地市场进入了最火热的时期，销售端迎来一个小高峰。6月的时候，部分银行首套利率上浮调整至15%，二套贷款利率调整至20%，个别银行二套利率达到了25%；在部分银行调整利率后，有些银行利率保持首套10%、二套20%的。虽然利率变化不大，但是下调趋势已然结束，短时间内没有继续下调的迹象了。

7月份已经过去一多半，对比6月份，多家银行首套房贷款利率上浮比例基本持平，普遍上浮10%-15%，最高上浮20%；二套房贷款利率上浮比例有所上调，普遍上浮15%-20%。在贷款额度及放款时间方面，多家银行表示目前额度收紧，放款时间大概在1-2个月左右。

本月11号，光大信托紧急通知：暂停所有房地产类项目募集，虽是个案，但山雨欲来风满楼，信托是房地产公司重要的融资发债途径，上游资金逐渐收紧，地产商也就没有足够的弹药打到土地市场里面，房地产公司都是高周转高负债运营，上游收紧，下游销售端银行如果再上调房贷利率的话，回笼资金必定放缓，如果这样发展下去的话，下半年地产商的日子恐怕不会太好过了。

历史上重庆曾经出现过利率七折的时候，对比目前上浮20%来看，简直是天大的优惠，但这种“好时光”一去不回了，利率打折之时，房价整体水平较低，老百姓对贷款买房还不太接受，整个地产金融在起步阶段，大优惠的利率刺激是启动阶段的必经阶段，但也只此一次。

重庆算是房价上涨幅度相对比较小的一个城市，对房价控制的一直比较好，房贷利率作为影响房价的重要因素，牵动无数购房者的心，下半年冷意渐浓，个人观点，房贷利率结束下调，搞不好还会继续上浮。