撰文=徐三刀

2019年上半年，西安土地市场比较高亢，一度因为全省叫停批地，市场上供应断档，土地市场变得玄妙起来。

其一，供求主要集中在浐灞，价格高峰在城东，反而掩盖了高新区地价狂龙出海的事实。其二，西咸区域以秦汉为主，沣东价格最高，泾河新城垫底，外围供应少，阎良比较拔尖。

2019年上半年，高新区摘地表现出两个特点，一是价格过高，二是城投摘地。一片喧嚣之中，掩盖了高新地价高涨的事实，大致有三点：

其一，爆单的时候，因为融创摘地幸福中路，光芒瞬间被掩盖；其二，城投公司摘地，参与的房企少，关注度比较低；其三，城投摘地，热衷于一级开发，然后找联合，属于正常套路。

2019年上半年，关于高新区的摘地情况，我们将一些零碎信息整理如下：

2019年7月10日，西安市公开拍卖高新区三宗土地（地籍编号GX3-48-1、GX3-48-2、GX3-48-5），高新控股摘得高新国际社区183亩住宅开发用地，最高989万元/亩，楼面地价9898元/平米。

2019年3月21日，西安市公开拍卖成交高新区两宗住宅土地（宗地编号GX3-35-7、GX3-35-8），高新地产摘得软件新城147亩优质居住用地，亩单价2517万元/亩，楼面地价13482元/平米。

2019年3月15日，西安市公开拍卖高新区国际社区三宗土地（宗地编号GX3-44-7、GX3-44-8、），天地源底价拍得梁家滩国际社区80亩，亩单价942万元/亩，楼面地价7064元/平米，首例15%实物配建公租房，还是全装修地块。

除此之外，2018年11月，紫薇地产斥资12.1亿元摘西安国际社区152亩土地，折合地价795万元/亩，楼面价7953元/㎡。

以上仅是2019年上半年土地拍卖情况，可以看到，均为高价地，而且集中在软件新城、梁家滩国际社区两地，导向性十分明显。

▲软件新城规划效果图

其一，软件园-软件新城。

西安软件新城是陕西省、西安市“十二五”重点建设项目，成为西安市建设国际化大都市的重要组成部分，西安高新区“打造中国科技创新中心、建设世界一流园区”的重点板块。区域聚集了陕西省图书馆新馆、西安高新国际会议中心、阿里巴巴西部总部、西安国家数字出版基地、西安环普国际科技园等，属于高新区产业高地。

▲梁家滩国际社区规划图

其二，梁家滩国际社区。

梁家滩国际社区，位于高新南拓区，总规划18.72平方公里，被定义为“配套功能建设”和“产业服务支撑”。梁家滩按照“意象沣河、生态低碳、多元混合”的规划理念，规划“一轴、一环、七板块”功能空间。按照生活、工作、休闲三位一体的第三代城区发展理念，为外籍人士提供高端休闲、科技交流、文化商贸等现代服务。

可以发现，有一个问题比较突出，高新区地价成交，南拓区域上涨极快。如果说，软件新城因为产业聚集度高，住宅用地稀缺，上涨属于理所应当。那梁家滩国际社区地价达到楼面地价9898元/平米，比东二环还要高，又是为什么？

有人一定要质疑，说是国企托盘，土地运作。但换一个视角来看，是否也说明，高新区南拓区域深耕已经开始，城投已经抢占先机？高价地便是实证！

▲高新CID规划效果图

其一，高新土地资源稀缺，最明显的就是“2018年八大攻坚任务”之一，高新区批而未征、批而未供的土地达3.6万亩，有134个项目迟迟落不了地，土地供需资源紧张，住宅也是如此。

其二，高新南拓速度加快，打造高新CID中央创新区，紧抓两带建设（万亿级现代服务业产业带、万亿级高新技术产业带），一大批公建将在预计2020年底建成投入使用，节奏相当紧密。

换而言之，高新区加速南拓，城投公司提前布局，无异于宣告一个事实，房地产紧跟产业，下一个十年已经开始抢滩！

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