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自5月11日，苏州楼市调控新政出台已过去一个多月。这段时间里，市场变幻莫测，陷入到了激烈的市场博弈之中，苏州楼市也正发生这些变化：

▌市场成交：整体成交有所降温，区域表现分化

5.11新政后，购房者对市场预期随之转变，苏州楼市整体呈降温趋势，各区域商品住宅市场成交表现分化加剧。其中，园区成交骤降，姑苏区持续下滑，吴中、新区平稳发展，吴江、相城市场热度依然较高，尤其相城区，较新政前，周成交量有明显上升。究其原因，主要是由于园区购房者转移战场，周边区域板块承接一定的外溢。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

数据来源：中国指数研究院整理

▌二手房市场：成交维持高位，环比涨幅收窄

5.11新政后，苏州二手房市场热度不减，成交量维持高位水平，但也结束了周成交大幅节节攀升的势头。相比新房市场，二手房占据绝对主导地位，一二手房成交比在0.6左右。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

目前，苏州园区二手房成交依然较为活跃，占全市二手房成交24%左右。新政对市场的影响需要一定时间的缓冲，5月中旬园区二手房限售和学位政策的落地，加速了政策窗口期的签约速度，短时间内对市场成交有一定的支撑。另一方面，园区新房稀缺且以高端改善为主，对普通刚需刚改客群来说主要以二手房市场为主导，这些都助推了园区二手房成交的火热。

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▌客户结构：首套和置换改善为市场重要需求

政策出台前后，90-120㎡首置首改消费需求变化明显，提高了4个百分点以上，120-144㎡有缩减趋势，此现象除了和当前市场的供应结构有一定的关系外，另一方面源于信贷环境收紧，购房者资金受到影响。

此外，在5月24日房地产座谈会上政府明确提出“房价涨幅控制在5%以内”，园区全域、新区部分核心区限售，投资客持有的时间变长，收益空间有限，这也使得短期投资群体陆续撤场。

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▌供应变化：6月住宅房源供应增加，企业集中推售

受价格监制“限价”的影响，开发企业推货热情不高，2019年开年以来都是新增房源低于销售房源数，市场供不应求。而在6月份，苏州新增供应有所改善，尤其最近1周，供应大幅增加，为近3个月新高。截至6月21号，苏州有16个楼盘领取预售许可证，其中15个项目为住宅房源，共计4076套房源入市，多为刚需、首改项目，楼市供需矛盾将得到一定的缓解。

据悉，2019年，苏州房价的审核机制不会放开，单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格。目前，备案价格的申请较新政前的确严格许多，严政刺激下企业被动积极入市。

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表：6月苏州市商品住宅新增供应明细

数据来源：中国指数研究院整理

▌土地市场：起拍楼面价降低，配建人才公寓、公租房频亮相

5.11新政后主城区首次挂牌出让的9宗宅地分布于吴中尹山湖、太湖新城、度假区、临湖镇、相城黄埭、元和街道和新区浒墅关镇板块，都不在限售范围内。此外，在适当的范围内，下调土地的起拍楼面价和指导价格，并会对岀让的每一块土地做到岀让条件设置精细化管理。此次挂牌地块主要表现2大特征：

1、严格执行5.11新政中的土地政策，新增“竣工预售许可调整价”

3号公告挂牌出让的9宗涉宅用地，土地竞价超过市场指导价的10%以上的，网上竞价中止，转为一次报价出让方式。此外，还新增了“竣工预售许可调整价”，竣工预售许可调整楼面价超过市场指导楼面价范围在5%~8%的区间内。

2、起拍楼面价降低，人才公寓、公租房频亮相

最新挂牌地块起拍楼面价较之前挂牌有所降低，但却增加了许多限制和要求。如浒墅关26号地块属于第二次挂牌，起拍楼面价为13010元/㎡，较上一次降价幅度在500元/㎡左右，但增加了不少于5%的公租房的要求。另外，尹山湖13号地块、黄埭23号地块也均需配建小面积公租房，建成后由政府以10000元/㎡回购。吴中太湖新城14号地块、相城25号地块均需配建不同比例的人才公寓房，建成后由政府以约定价格进行回购。此次挂牌地块可以看出苏州住宅用地供应结构也正在发生质的变化。

苏州主城区3号公告挂牌出让9宗涉宅用地位置分布图

数据来源：中国指数研究院整理

浒墅关苏地2019-WG-26号地块

数据来源：CREIS中指·地主

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5月11日出台的政策为前两年政策的补丁，政府将以6、7月作为过渡期，如果市场未有改变，土拍依旧热度不减，不排除在7月份调控政策再次加码的可能，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等，所以7月10日、11日土拍节点敏感度较高。

▌结语

新政出台一个月以来，苏州市场形势正在发生变化，楼市有降温趋势，购房者对于市场的预期随之转变。结合以上分析，我们针对主要的市场参与者提出以下建议：

? 开发企业

短期来看，企业应适当调整推盘策略。楼市调控收紧导致消费者出现观望情绪，市场已经开始调整，在此背景下，企业可以适当加快推盘，合理定价，抓住市场剧烈调整前的机遇，降低下半年市场剧烈波动带来的财务风险。

另一方面，企业可以适当调整产品类型，使其更加符合市场需求。根据中指数据统计发现，政策出台后，多数人的需求仍以90-120平（含）的首套和置换改善产品为主，120-140平（含）的置换改善及二套产品占比略有下滑，企业可以根据市场需求适当调整产品策略，以更好的匹配市场需求。

在投资拿地方面，最近出让地块起拍楼面价虽有所下调，但出让门槛也有相应的提升，在目前“稳房价”总基调下以及房地产市场仍处在调整周期等背景下，房企应综合评估自身资金实力、土地储备与布局区域房地产市场的现状与发展潜力，合理设定土地储备区间，避免受市场热度刺激过度投资；另外，预计下半年苏州将加大土地供应规模，后续供应会相对充足，房企可着眼长远，理性投资，不仅可促进企业的稳健发展，也有利于整个行业的健康稳定运行。

? 购房者

对于自住型需求的购房者应时刻关注市场动态，根据自身需求、资金实力和风险承受能力适当调整购房预期，择机购房。对于投机性需求，特别是靠信贷支持的投机者而言，随着政策的逐步严格，住房投机的风险将有所扩大。