超高层扎堆,曲江二期怎么了?
日期:2019-07-28 09:15:04来源:编辑:佚名

撰文=徐三刀

—Part1—

曲江二期,算是一个十分会造梦的区域,最早造梦“雁梦湖”,中间造梦“CCBD”,现在造梦“都会区”!

令人印象,最深刻的就是“雁梦湖”,对标曲江南湖规划,环湖一圈是文商旅居,要打造高端别墅、高层等等,突然之间“雁梦湖”消失,规划彻底改变。

据了解,在《西安曲江国家级文化产业示范区(二期)控制性详细规划》(2011年)、《西安市曲江新区“雁梦湖区域”城市概念规划设计招标公告》。明确了雁梦湖的范围,要求设计高度参照《杜陵文物保护规划(2009-2025)》。

关于此事,一直无解,据说“不具备挖湖地质条件”,这就没办法了。随即,曲江CCBD成了区域的希望,规划摩天高楼,超级购物中心等等。曲终,如今超高层住宅登场,又要擎划“都会生活”。

>备注:曲江二期规划图-概况

因为,雁梦湖消失,一个低密度的梦想破灭了;又因为,区域建筑密度够高,又一个超高层的梦燃烧了!

—Part2—

在西安,一个区域诞生超高层,属于正常,但一个区域密集出现超高层,就有点奇怪了。

尤其是曲江二期!作为曲江一期的延续,曲江二期不断建造公园,还是没法弥补核心景观的缺失(不包括新植物园、杜陵区域)。

2013年,曲江二期CCBD/QCIC初期期间,属于房地产的低潮期,地价普遍低,房价也处于底部,开发商为了利润,容积率普遍偏高。

曲江二期CCBD片区除了大华·公园世家、天地源·曲江香都有一定别墅产品之外,其他的普遍是洋房+高层。如果,单从容积率的角度来看,曲江二期CCBD板块确实缺少低密度生活氛围。

但近期有一些奇怪的论调,再次流传出来,只要是超高层诞生,就是一片鼓噪。超高层可以优化城市天际线,但如果超高层扎堆出现,还能算是优化么?

目前,曲江二期超高层项目大致有三个,与大家一起讨论:

超高层一:阳光城·丽兹公馆位于南三环和公园南路交汇西北角,项目总占地150亩、总建面34万方,规划16栋住宅,总户数2968户。15号楼为44F超高层建筑,16号楼为41F超高层建筑,两梯三户,非毛坯交付。

超高层二:金地·南湖意境位于新开门南路与唐华路十字东北角,项目占地97亩,三期建面27.6万方,规划16栋住宅,4.5万方潮流街区商业,总户数1619户。15号楼为43F超高层,均为两梯四产品,非毛坯交付。

超高层三:天地源·大都会(曲江香都E地块)位于公田五路和春临三路,总建面约37平方米,总计27栋楼,总户数1542户,项目绿化率38%,容积率低至2.98,包含超高层、超高层、洋房、叠拼、合院等,三栋超高层。

但从超高层住宅来看,目前西安楼市最密集的区域,便是曲江二期CCBD,因为,2017年以来曲江二期一直比较火热,超高层住宅性价比高,这一点被市场认可。

但随着超高层住宅逐渐增多,曲江二期CCBD与曲江一期低密别墅区的项目差距变大,如何改变形象或将是区域管理下一个难题。

—Part3—

过去,超高层建筑是发达地区的专用品,香港、上海、深圳大量出现,经济条件越好,超高层越高。

以大陆为例,如深圳万科金域蓝湾、上海世茂滨江,都是早一批的豪宅。无一不是在景观核心区,打造一线风景,成为区域形象标签。还有一些搞综合开发,集超高层住宅、五星级酒店、购物中心、文化中心为一体。

因此,超高层住宅密集区,被视为核心区无可厚非,但如果将所有超高层都视为“都会区”,那就是以偏概全!

其一,西安超高层地段非核心。

上海、深圳,超高层建筑热衷于临河、临江、临海,例如华润深圳湾·悦府,处于深圳湾中心,住宅高达52/55层,一线海景,视野广阔。这一类产品,即便是报价20万/㎡,也被抢购一空。

然而西安在售超高层住宅,除了湾流之外,全部都在商务区、人居区,例如第址在科技路,华侨城在雁展路,阳光城在公园南路等等,这些项目千姿百态,但对于自然景观的占有,都比较稀少。

其二,西安超高层户型普遍较小。

西安超高层的诞生,并不是为了追求品质,大部分都是为了满足容积率,因此,户型普遍规划较小,通透性差,没有阳台。这一点虽然保障了市场范围,但却导致超高层体验感严重下滑。

例如,万科峰荟户型在75-105㎡,阳光城丽兹公馆户型在44-143㎡,设计比较紧凑。但还有两个项目户型设计较大,华侨城·天幕户型比较大,大概在225-1045㎡;环球西安中心·第址户型在116-425㎡。

其三,西安超高层缺乏揽景面。

超高层建筑备受追捧,很大一部分原因,就在于揽景。因此,是否具有独特景观、超大宽窗比、环幕揽景、通透性强等等,这些都必须考虑。

但西安在售项目对于这一点,不太重视,仅有环球西安中心·第址、华侨城·天幕在超高层设计上,对于扁平化考虑较多,还有宽幕揽景等等。

西安静风率极高,低空气流不易扩散,大气污染长期笼罩上空。一般来说,雾霾处于对流层底端,楼层的高度与灰霾指数呈递减的关系,即楼层越高,空气质量会越好,超高层有优势。

但因为空气原因,西安超高层建筑景观,对内外要求都很高,例如上海世茂滨江“前江后园”,西安这些超高层是否能做到这一点?

曲江建设超高层无可厚非,毕竟寸土寸金,还能改善一下城市天际线。但如果超高层偏多,视觉就有一定影响。一个以低密度见长的开发区,五个超高层住宅,是否有些不妥?

雁梦湖烟消云散,CCBD变成人居区,“都会区”又开始做梦?如此之多的超高层诞生,多少有些奇怪吧,想一想,曲江二期还有多少故事没说透?

—Part4—

西安超高层住宅两个特点:一则是西安超高层建筑普遍价格较低,低于区域价格0.1-0.2万/㎡;二则是核心景观缺失,无山景河景资源支撑。

其一,一般来说,超高层造价比高层造价要高出10-15%,因为垂直交通、内部能耗要求、消防要求等等,要比高层标准要高。但西安超高层建筑溢价能力有限,甚至于略显便宜。

其二,一般来说,超高层与城市核心景观资源密不可分,90年代香港的超级豪宅,深圳的第一批超高层全部都在湖边、江边、海边,但西安的第一批超高层住宅普遍在消费区、人居区。

目前,除了华侨城天幕之外,其他超高层均不在核心区域,也没有核心景观,而且对于项目的梯户比和观景尺度,并不是特别看中。

西安超高层住宅所面临的的情况,与九十年代深圳超高层入市情况一样,但不一样的是,西安超高层产品显然吃一堑长一智,除了环球西安中心·第址、华侨城·天幕之外,户型尺度都比较小。

可以说,未来,市场如果普遍高端化,西安超高层建筑还有很长一段路要走。

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