开发商的套路,满足你人性的弱点(砍价、升值)
日期:2019-08-27 08:16:53来源:编辑:佚名

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这是买房知识科普的第229篇文章

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文/杜必文(买房知识科普)

常有人问我,买房的时候怎么来砍价。为什么同同一个楼盘,同一月买的,我买的价格会比其他邻居的贵。

总结一句话:自古深情留不住,唯有套路得人心。

先给大家讲一个故事。

有个大家熟悉的成语,叫做“朝三暮四”,现在比喻办事反复无常,经常变卦。源于庄周《庄子·齐物论》,讲得是宋国有一个养猴的人,非常喜爱猴子。有一年粮食歉收,养猴子的人对猴子说:“现在粮食不够了,必须节约点吃,每天早晨吃三颗橡子,晚上吃四颗,怎么样?”这群猴子听了非常生气,吵吵嚷嚷,意思是说:“太少了!怎么早晨吃的还没有晚上多?”养猴子的人连忙说:“那就每天早上吃四颗,晚上吃三颗,怎么样?”猴子听了都高兴起来,觉得早晨吃得比晚上多,自己已经胜利了。

橡子的数量没变,只是分配的方式有所变化,猴子转怒为喜。开发商也在卖房营销的时候,学会了“朝三暮四”这一策略。

一手楼盘开盘的时候,开发商一般会推出一些,素质相对较差(通常是楼盘、朝向、位置、景观略逊一点)的房屋,价格自然相对较低,再推出一些素质好一点的房屋,价格自然高一点。从房产评估的角度来看,最初推出的房子是没有升价的,只是后面推出的房子素质好一些,贵一些而与。

但,作为购房者的你,心理感受则会不一样,你会认为这个楼盘在一直升值。相反,如果先推素质好的楼盘,再退素质差的楼盘,人们就会感觉楼盘在贬值。

这也是某些楼盘人潮涌动,而有些楼盘却门厅冷落车马稀的其中一个原因。

现在你明白了,短暂的时间里,为何你跟其他购房人为何会有价差。当然决定一个房子的价格的,还有朝向、楼层、户型等。

一栋房子,关于楼层,一般有两种定价模式。

①橄榄球模式,头尾小,中间大,即是低楼层和高楼层价格低,中间价格贵;

②倒金字塔模式,越高越贵(一般采用这种模型);

来看另外个问题,怎么砍价。

首先我们得知道两个价格,一手房是备案价和成交价,二手房是定价和成交价。

备案价,是对开发商申请预售的每套房子都要进行价格备案,调价幅度超过备案就需要重新备案,不然就可能违规或者不能签约。房产开发企业在销售方案中申报的“一房一价”,要明确调价的期限,并严格按照申报价对外销售。

简单说,就是每一个房号的价格都是在房管局有备案的,也就是现场的置业顾问帮你算价格的时候的原价。

成交价,成交价即是以备案价为原价,根据开发商设计的折扣来确定一个最后你购买的价格。

在成交价上边,你可能会有很多的疑惑,你会想那个楼盘的折扣怎么这么多,又是打98/95/99/99的,而有些楼盘一个折扣都没有,这是什么操作?

这种设计是为了给你心理满足的一种设计,你脑海中会常有我买菜还可以讲价,我买个几百万的房子还不能讲下价?

是你在乎成交价是多少吗?当然,你当然在乎。但是你更在乎的是,你的房子在你的努力之下是比原来便宜的了,你有成就感。

关于价格、折扣、优惠等等等,买房的策略、方法等等,我每天会写买房客户的实战复盘,发在“买房知识科普”粉丝群里边,你可以学习到最接近你买房那一刻的实景。如果你是买房路上的小伙伴,可以添加小编微信审核加入。

在一手房的销售方面,一般每套房子的价格最终是以折扣的形式实现的,因为你常问,还能不能便宜点,那开发商就满足你。所以一般楼盘都是由折扣的,但如果这个楼盘你觉得很“嚣张”,一点折扣都没有,那就是因为他们的备案价和市场价相差无几了。

所以,反过来思考,如果你很喜欢一套房子,因为现场的置业顾问,无法再为你便宜了,而你错过了它。那么,我请你,重新审视一下,自己买房的目的是什么,需求是什么,前期规划好的目标是什么,这些是最重要的。不然多年以后,午夜梦回,你会责怪销售,要是他再便宜个1000我当时就买了,也不至于到现在还没有自己的房子,而不是反省一下,你是没有好好看“买房知识科普”微信公众号的文章,了解清楚各种买房知识、底层逻辑和套路,让自己更胸有成竹,笃定而自信。

再说下,二手房的价格,二手房的定价是由业主决定的,出价是由买家出的。

这有个叫做“锚定价格”的定律,很有意思,所谓锚定效应是指当人们需要对某个事件做定量估测时,会将某些特定数值作为起始值,起始值像锚一样制约着估测值。在做决策的时候,会不自觉地给予最初获得的信息过多的重视。

假如你卖房,你一般是整数思维,假设你要卖120万,那买家也是整数思维,你118万我就买了。但是如果你以1208888元,那可能围绕的谈价就是把88888抹掉。不同的定价,主导了不同的谈价思维。

所以你买房的时候,也要认清楚这个思维的陷阱,提前规划好自己要买房的目标价格,不至于超出预算或者低于预算太多而买到不适合自己的房子。

好的,看完就点下再看和下边的Advertisement ,感谢。

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文/杜必文

校对/姚小六

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