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这是买房知识科普的第208篇文章

买房知识科普

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文/杜必文（买房知识科普）

我们在房产市场能接触的投资产品，大概会有住宅、公寓、商铺、写字楼，在这些投资标的里边，我们该怎么来做抉择呢？他们是否存在投资的优先级别？

我们得出的结论是买房的最高优先级是住宅，为什么呢？

①需求最旺盛；

②住宅用地最稀缺；

需求旺盛，是因为中国的城市化水平距离还差发达国家一大截距离，中国正在大国崛起。

那为什么说住宅用地最稀缺呢?

①18亿亩耕地红线，也就是说中国的地一定得保证18亿亩耕地不能少，每个省和每个市都有耕地的要求，耕地多了，建设用地自然就少了。（深圳也得保留很多耕地）

②中国决策层的“重工商抑住宅”，商办用地、工厂用地批地的优先级远远高于住宅用地。因为工商用地可以给一个城市带来可持续的GDP啊，譬如商铺、写字楼、购物中心。但是住宅用地，它就不会产生GDP。所以会有“重工商抑住宅”的一个决策。

我们来看下数据，东京居住用地占比73%，广州29%，北京28%，深圳26%，这，都没有东京的一半啊。东京是全球发达城市里边住宅用地占比最高的，换一个美国纽约，纽约的居住用地占比也是44%。

纽约的44%和深圳的26%感觉不是差很远，但我们来看看纽约的工业用地占比是3.9%,而我们深圳的是多少？36%！差了将近10倍。

纽约随着城市的发展，地价越来越昂贵啊，所以把制造业等工业用地迁移到其他城市。当然了，深圳现在的工业用地占比36%，但是随着城市的发展也会进一步的下降，像深圳的华为搬到了东莞的松山湖，这就是城市化进展的一个例子。华为跑了，这是深圳城市化进一步发展的表明。

以上可以表明中国城市的住宅居住用地是非常稀缺的，特别是中国的核心城市。

住宅的收益哪些呢？

①房价上涨

②租金收益

当然，所有的房产收益主要来自这两点。

对于住宅，房价上涨的收益是比较强的，而租金收益相对较弱。公寓刚好相反，房价上涨的收益会弱一点，租金收益会相对强一点。

从国际上来看优质的住宅租金收益率是低于优质的商用物业租金收益率的，所以对于住宅，如果讲究住宅要有收益的话，其实主要还是靠房价上涨，租金收益你把它当做是一个辅助收益。

然后来看下公寓的收益，公寓的租金收益比较强，所以你买公寓的心态是要关注租金的收益率，一定得明白公寓的年收益率是多少，年收益率能不能达到4%、5%，如果可以的话，这房子就可以买，你不要对房价的上涨抱有太大的希望。

如果行情来了，公寓价格也暴涨，那就当做是意外之喜吧。带着这样的心态买公寓就会正常很多了。

那问题来了，经常有“买房知识科普”的朋友问我，说我卖掉住宅区买一套公寓，这个行不行？看了这个分析，你可以感受到卖掉住宅区买公寓是不太可取的，除非你的住宅，真的很破、很烂、没有前景了。

说了住宅个公寓，我们再来对比下商铺和写字楼。公寓和写字楼、商铺的租金有什么不同？我们假设他们的租金收益率是一样的，但是它们获取租金的难易程度是不一样的。

公寓面对的主要是个人租户，写字楼和商铺主要面向的是企业租客。对于个人租户来说，目标客群量是比企业用户多的多的。

个人租房，你很容易在中介门店租到，但是你要去租一套写字楼，跑去问中介门店，这个就难多了，他们手上的资源不是不多的。

公寓与商铺和写字楼的信息流传度也是不一样的，你发一个租赁信息，租公寓和商铺、写字楼的转发程度是不一样的。

还有一个很重要的就是，交易成本的不一样，你面向企业租户的时候，你是要开发票还得交房产税的。理论上公寓在出租的时候也要交房产税开发票，但是由于是个人租户，你又没去申报，所以就不用交。所以面对企业租户，你的成本是增加的。

所以在优先级排名里边1.住宅2.公寓3.写字楼或商铺4.度假房产品

度假房产品不值钱，就是你买的度假类房产品，你就当做是买了一个玩具好了，不要指望它有很多的收益，有很多的收益就当做意外之喜吧。

投资商铺的人还是蛮多的，下面我们继续研究下商铺，看下商铺的标的优先级。

优质的社区底商，这是排名第一位的，然后才是购物中心的外挂商铺。什么叫做外挂商铺？就是一个集中的购物中心，外面有一条街，然后这条街上的开发商把这些商铺分割掉，卖给你，这个是排名第二位的。

第三位的是购物中心分割式的室内商铺，就是开发商它自己都没能支撑全部的室内商铺，这里割掉卖点给你，那里割掉卖点给你，这个将来的经营就会有比较大的问题。

但这不是最差的商铺，最差的商铺是什么？是专业市场类的分割式商铺，这种商铺你最好不要碰。如果是二十年前你买这样的商铺还有可能赚到钱，但是这个时代你要赚钱就很难了。

反而是现在的互联网时代，BAT都在加持线下商业，社区底商的价值在慢慢的回归。所以优质社区底商在优先级里边，应该会比较靠前。

你学会了吗？

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文/杜必文

校对/姚小六