小编最近看到一则《中国住房市场发展月度分析报告》的消息，其权威性不容置疑，是由中国社会科学院的财经战略研究院发布。该报告称截止到2018年12月，受调查的142个样本城市的房价是一个什么状况呢？是环比下跌0.68%，而且环比跌幅比上月还收窄0.08个百分点，看似不多，但实则蕴意非凡。

这说明啥呢？业内知名人士分析认为，持续的严厉调控政策之下，去年全国各线城市的房地产市场都出现降温。关于2019年的住房交易数据，在住房供给方面是普遍增加的，未来各线城市房地产市场可能将延续分化。而三四线城市的状况是存在去化压力，这时候整体库存较低、供小于求的一二线城市，是有望率先回暖的。

一线城市进入补库存阶段

观察历史数据，从2015年1月份以来，全国多地库存规模就已经呈现出持续性的下跌态势，虽然中间个别月份有所反弹，但下跌的趋势是不变的。在9月份，我们很明显的看到库存规模增长，这属于历年来第一次的显著攀升。从总体变化上看，库存的走势正迎来变化，年底或将正式步入上行通道。目前一线城市已经连续34个月库存同比下跌，正进入补库存阶段。而二线城市更为恐怖，保持了连续42个月的同比下跌，唯一不同的是跌幅正在不断收窄。三线城市就比较反常，在连续38个月同比下跌之后，目前出现了连续两个月同比正增长。

2019年楼市整体供应小幅上涨

全国各线城市针对自身的市场特点，已经普遍开始推行因城施策。在此背景下，市场分化变得更加严重，一线城市的成交开始下滑，而热点二、三线城市，我们知道因需求较为旺盛，成交依然处于高位，广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松，但他们的苦楚在于购买利的局限，在2018年下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。

2018年底，随着一线和热点二线城市预售证管控逐渐放松，新建商品住宅新增供应一直相对较为充足。全国受监测的60个重点城市2018年全年新增供应总量同比增21%，各能级城市供应全线上涨，一线涨幅最甚高达48%，二、三四线涨幅均在20%左右。此外，三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位，购房者观望情绪渐起，去化率已经明显下调，房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼，已明显加快开工和推盘，甚至不惜以价换量。

预计一二线城市率先回暖

1月16日 的国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二三线城市环比涨幅有所回落。而因为临近春节，各大房企为了在淡季市场冲刺业绩，热点项目不断入市，一线城市商品住宅是放量成交，价格有所上涨。这种低位回升出现，那回调压力自然转移到三四线城市。

近年来的三四线城市，房地产市场瞬间爆发，商品住宅面积的销售占比升至69%的一个高位，究其缘由有三，分别是核心城市外溢、返乡置业和棚改货币安置，而核心终究是回归到城市自身的刚需和改善需求。而在三四线城市市场行情面临回调预期当口，需求能否持续成为关注焦点。

不过有必要考虑的因素是，近期市场持续呈现低迷、观望的情绪，三四线城市项目为应对该趋势，不得不提出的措施是降价抢跑，但由于一、二线城市的供应增加，需求充裕且支付能力相对较高，我们预计一线城市将保持慢慢回升，二线的整体平稳，而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的大多数三四线城市。

如果说在楼市偏稳的情况下，大家都处于一种观望的状态，那我认为现在稍微的回暖你就可以试着下下水，因为投资这种事情在谁都知道涨的情况下去买，就不划算了。而在刚露出一些小端倪的状况下或许不失为一个好的切入点。热门推荐：云南城投集团汀兰湖

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