当下房市混沌，很多人说看不清楚未来。但小编和诸多买房朋友聊多了后发现，看清楼市已经不是重点，重点是你有必要想明白自己为什么去买房。

“小编老师，我想在南昌买房，我的需求是自住加投资，你看怎么决策呢”。

我听到这样的问题，自住+投资，你咋不上天呢。然后我整理了与喜爱我暴躁的情绪，细心给她梳理一下。

盘点我过去买过的房子，从来没有既适合自住，又能投资赚钱的房子。

理由很简单，适合自住的房子，周边配套、小区品质都很棒。这样一切都好的房子，价格不会便宜，更重要的是因为成熟，发展空间不大，所以不会涨得快。

而适合投资的房子往往都是荒郊野岭的郊区。

市场上大家会买的就两种房子：要么新房，要么二手房。自住的主要是买新房，投资的更偏爱二手房。

回归到买房人的本源需求，如果你是追求居住体验，那你的目标就应该是无穷无尽的舒适感。最近几年市场新房舒适度的确是秒杀了大部分二手房。

房企产品迭代速度越来越快，特别是2015年以后的新房，小区配套、户型品质、装修格调都弄得逼格很高。自住的就应该买这种，因为投资赚不赚钱是不知道的，而你住得舒不舒服，一定是知道的。

牺牲自住舒适的确定性，来博投资的不确定性，对大部分新手来说，不是一个好想法。

但是如果你是纯投资打法，应该是去二手淘折扣笋盘。我们自己买投资房是找四个房东同时砍价，直到杀到市场价9折到85折才会入手。这样买到的二手房，多少会带一些瑕疵，比如周边配套弱，比如房子看上去老旧，反正产品力是不能和新房比的。但是没关系，因为我们不care自住，买入就赚了10个点，叠加杠杆之后收益更大。如果运气好碰到一轮牛市的话，收益比新房高多了。

聊房子的品类大家都能理解，但是不太会有人思考我们买房人自己这个群体的划分。去掉最底层的低购买力之外，剩下的要买房子的人群区隔度依然很大，刚需、改善、炒房客、高净值人士。

市面上普遍的区分方法是按照房子的多少来分：刚需小白一般是首套上车，投资改善往往是第2到6套，再到了6套以上就是资深炒房客了，高净值客户虽然也有很多房子，但他们的主战场已经不仅是房子，还有更多赚钱的通道。

这样的分法不会犯大错，房子买多了一般都经验丰富，很有可能是高阶的买房人。

但是我觉得多少还是有些不精确，我也见过有很多套房子的朋友，还在用初级的方法在买房。

其实在我看来，划分买房人能力圈层的是他们买房时物化房子的程度。

越是初级的买房人，越是把房子当做一个家。因为房子对他来说的确是个家，他会用自住的眼光来挑选房子，极度依赖自己的喜好，忽略最重要的接盘侠的感受。越到中后期的买房人，越是把房子当做一个物件，本质上看它和理财产品没什么两样。

事实上，在房圈大咖们内部，是把房子说成单子的。比方说，经常会说某年做了一张单子，现在收益率如何如何。暗含的意思是，买房子就是一单单的生意。

弄明白这一点非常重要。每个买房人都应该对照着上面那张图看看自己所处的阶段。

因为不同阶段，关注的点是完全不同的。

如果你是刚需和改善的话，你就应该关注房子本身的产品力和上班通勤的便利，记住你的初心，就是要住进漂亮房子里。那些投资属性你不用关心，事实上你关心了也没用，没有三五套房的积淀，弄明白了也搞不定。

如果是投资，那就只考虑涨幅、流动性、杠杆就行。这个阶段没有不能买的房子，只有不能买的价格。要赚钱是第一位的。

遇到了大牛市，大部分城市板块的房子涨幅是差不多的。这一轮，全国房价都翻倍。所以不管是刚需改善还是投资，大家买的房子都是涨幅可期。刚需改善不要担心房子不会涨，该有的都会有。

只不过投资的朋友更会倒腾杠杆和找折扣房子，优化出更多利润，这都是花了一些功夫得到的额外收益，更像是一种资源变现，没什么好羡慕的。

所以如果要我给建议的话，那就是：

1、该买房的日子，不要安逸租房。

2、自住的朋友要把握住市场静淡的机会。

3、资金富裕的朋友，胆子可以大一些。

4、你不知道怎么办的时候 ，就去看房，新房二手房交叉着看，看多了就明白了。

所以说请不要浪费经济退潮的时机，它告诉我们真正重要的东西会留下来，没那么重要的东西则会被淘汰。