“老破小”也分三六九等? 实探太平南路一路之隔房价差一倍!
日期:2019-10-03 15:08:59来源:编辑:佚名

关于学区房,主城“老破小”还是新城“新分校”,一直困扰无数家长的亘古难题。又是一年招生季,新的纠结再次上演。为了能给孩子更为优质的教育资源,即使住的小一点、破一点、老一点,又有何妨,即使再折腾,也不能让孩子输在起跑线上。

在这样的理念下,主城一线学区房的价格水涨船高,一线名小如拉力琅芳银的学区房都是大几万甚至十几万;二线名小如汇文、游府西街以及凤凰花园城小学的学区房也要五六七八万;再次一些如五老村、成贤街等学区房价格稍微低一些,其小户型的总价或许是刚需客们够得着的门槛。

今天,掌柜君实地探访了“游府西街小学+钟英中学”以及“五老村小学+三中(文昌校区)”的学区房。这些老小区虽然年代久远,但地理位置优越,距离3号线大行宫、2号线新街口地铁站都非常近,周边配套也很齐全,各小区具体行情和现状如下,希望在您购房时能够有所参考。

首先,上一幅区位地图,该图一目了然的记载了片区的各项配套、各小区与其学区的对应关系,以及笔者的踩盘线路:

◆◆游府西街小学+钟英中学◆◆

从地铁3号线大行宫出发,转瞬就到了游府西街小学的施教范围内。

这个小学的历史非常悠久,向上能追溯到清宣统三年(1911年),教学质量很高,一度有着秦淮区NO.1的名号。而钟英中学在南京的口碑和排名也一向比较不错,硬件配备较好。

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蔡家花园

该小区就在游府西街小学的正北面,在小区里就能看到游小的教学楼了。小区虽然老,是1990年左右的建筑,但实际观感还不错,物业费更是奇低,只要3毛/平米/月。

小区户型面积很广,上至163平米、下至28平米都有,其中40-65平米的两房居多,想必是早年间单位分房时留下来的。不过都是住宅性质,且因为楼层较低,楼间距挺大,采光挺好的。

这个小区的二手房价格不便宜,不少54平米左右小户型挂牌价甚至高达8万左右,成交均价也近70000元/平米。不过因为小区年代较为久远,绿化不多,只有中间的一些树木,无其他花草。

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有福家苑

一路向南来到有福家苑,小区名已经透露出满满的年代感。进去之后,让人眼前一亮,小区里还有三层的小洋房,任时光荏苒仍难掩其过去的辉煌。

总体而言,这个小区的设备和房龄看起来稍微新一些,不过在绿化上,依旧比较普通,目所能及的地方都铺上了水泥路,用来停车所用。

很诧异的是,该小区在多个中介网站上并没有二手房交易的信息,笔者在小区内看到一个“机关一食堂”,想必与之有着一定的关系。

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游府新村

小区名一看就是与游小有关联的,事实上也是如此,游府新村就在游小的正对面,出门就能看到新街口,南京最繁华的商圈就在眼面前。

小区干净整洁、井井有条,甚至还有一个比较开阔的活动中心,这在寸土寸金的新街口堪称是无比稀缺了,何况还是个老小区。

游府新村是1992年的建筑,物业费良心,只要两毛五,都是7层的住宅楼,得房率较高。二手房均价为77091元/平米,多以小户型为主,总价多在400-500万之间。

旁边还有个游府西街8号,也同样在施教范围内,容积率相对略高。不过,院子里挂满果的枇杷树令人印象深刻。

◆◆五老村小学+三中(文昌校区)◆◆

五老村小学在南京的教学质量一直也比较不错,在2018年的排行榜中甚至排到了第11名的好成绩。而第三高级中学也同样有了百年的校史,与钟英中学有着短暂的关联,但总体教学质量要稍逊一筹。

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东白菜园小区

看惯了太平南路西侧的小区环境后,忽然来到东白菜园小区,一时间有些恍惚。这里的建筑是1992年的,按理跟上面的小区们是同一个时代的房子,但小区环境却非常糟糕。

或许是因为这里的生活气息太过浓厚,横七竖八的电线、各种小店遍布,就连上楼的楼梯也给人破败之感,这里的小区衰老得有些快。

不过要论上学的话,还是比较方便的。不夸张的说,步行3分钟,小学中学甚至是幼儿园,一站式搞定。但如果不是为了学区,想必会有不少人不愿意住在这里。

小区二手房价相对比较低,均价只有36699元/平米,一条太平南路相隔,房价真正是便宜了一半。配套虽有些许超别,但总体没有太大影响,不过就是步行10分钟、约800米的距离罢了,学区对价格的影响太大了。

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都市名园

该小区算是大行宫区域相对较少的电梯房,项目距离地铁站、南图、科巷菜场都非常近,周边生活氛围非常浓厚。

房龄相对较新,是2005年建成的,共计176户人家,是个迷你社区,物业费也稍有提高,5毛/平米/月。不过两梯八户的设计稍显不方便。

南京网红——科巷就在家门口,各种美食应有尽有,可以不重复的吃一个月。

项目二手房均价为37879元/平米,比东白菜园小区贵不了多少。虽然小区房龄稍新,但得房率低了不少,而且如果单论学区的话,稍微远了一些。如果从长远角度来考虑的话,都市名园的拆迁概率比东白菜园小区低了不知道多少倍。

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科巷新寓

科巷新寓就在新世纪广场隔壁,小区闹中取静,生活方便得不得了。小区是1998年的建筑,但从外观看起来保养得相对较好。

小编进小区时,还发现有建筑翻新的痕迹在。小区只有2栋楼,共计700户人家,楼层较高,有电梯、物业费4毛。

小区平均单价为36786元/平米,价格并不高,尤其是在大行宫地铁口这样的地理位置之下。再加上户型面积相对不高,可见,主城二手房也并非遥不可及的存在。

写在最后:

整个一圈走下来,小编对主城老小区最大的印象就是:停车太难了!绿化低、生活嘈杂、物业管理不规范等等,所有的问题都可以克服,毕竟是奔着生活配套和学区去的,但停车难的问题,可以说是很严重了。

走访的这六家小区,几乎各个小区楼下都停了一排小汽车,这还是工作日的上班时间。一旦到了节假日、下班时间,道路两侧将停满车辆,想必这也是新街口堵车的原因之一了。

不过,今天的房源都是学区房,且是主城不错的学区房,为了孩子的教育,只能忍一忍啦,毕竟鱼和熊掌不可得兼不是嘛?!

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