棚改未退，旧改已来。

近日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。文件指出：老旧小区改造涉及居民上亿人，能够促进住户户内改造并带动消费。

论定位，旧改既是民生工程又是发展工程。论影响人群，涉及上亿城镇居民；论投资体量，专家估计可能高达4万亿。

旧改，会不会下一个棚改？对房地产到底有多大影响？

01

先说结论，旧改暂时还不会成为另一个棚改。

棚改属于典型的大拆大建，旧改现阶段只是小修小补。

按照相关文件：
重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

可见，老旧小区改造主要以水电气路和光纤配套设施作为改造对象，最多加上加装电梯、配建停车场，最终带动养老医疗等发展，无论是规模体量还是投资能量，都无法与棚改相匹敌。

在很多城市，旧改的另一个称呼是“城市更新”：微改造为主，大拆大建为辅。

退一步讲，旧改即便涉及老旧小区的整体拆迁改造，也不会与棚改等量齐观。

棚改背后是政策逻辑和民生逻辑，存在财政和信贷资金的广泛背书。而旧改则要服从于市场化的商业逻辑，财政补贴可有可无，一旦无利可图，不会有开发商选择大拆大建式改造。

要知道，老旧小区往往都位于老城区，而老城区多半寸土寸金，改造成本极其高昂。一些密度较高的高层老破小，容积率本来就高，补偿资金体量庞大，商业效益难以高估。

在城市更新的逻辑下，利用小修小补提升其外在形象和居住质量，倒还问题不大， 想要原地拆除再起高楼，并非想象的那么容易。

02

棚改与旧改，有着完全不同的逻辑。

棚改最早出现于2005年，起初作为民生工程而存在。直到2015年，在新一轮大宽松之下，才顺势成为三四线城市去库存的工具，进而推动了三四线城市的房价上涨。

这背后最大的转这点，就在于PSL（抵押补充贷款）的出现。

要知道，任何大拆大建都需要资金作为支撑，棚改也不例外。棚改最初的资金来源是财政，但财政资金相当有限，不仅棚改难以快速推进，而且对拆迁户多是实物安置，拆一补一为常态，对楼市影响相当有限。

直到有了央行PSL贷款之后，棚改专项贷款横空出世，棚改获得了定向放水的支持，从此大步快上，一发不可收拾。

熟悉货币金融学的人都知道，央行提供的是基础货币，具有扩张效应。这是对三四线城市的定向放水，正是因为有了定向放水，才会有棚改货币化的大扩张，进而有三四线的楼市强劲反弹。

数据显示，从2015年到2018年，我国棚改总规模超过1800万套，货币化补贴一度上升到60%左右，而这恰恰与三四线城市楼市发展路径一致。

与此相比，旧改的金融上尚未得到如此之多的支持。

目前，旧改主要是由财政资金和居民共同埋单，政府会对加装电梯等给予一定金额补贴，比例有限；至于整体拆除更新改造，则主要由开发商负责，政府不会过度参与。

虽然相关方面提出“加大金融对老旧小区改造的支持”，但若无央妈的参与，效果将会极其有限。

换言之，棚改能成为楼市发动机，根本原因不是大拆大建，而是有定向放水的强力支持。

旧改如果没有央妈的底部背书，就会失去杠杠放大效应，不会产生如同棚改一般的巨大能量。

03

棚改虽未消退，但已开始慢慢熄火了。

数据显示，2019年棚改计划相比2018年直接腰斩，而央行的PSL贷款连续两月零投放，今年前五月央行累计发放PSL（抵押补充贷款）1530亿，相比上年同期骤降65%。

受此影响，三四线城市无论是住宅销售还是土地拍卖，都出现明显下滑。

据数据，今年前5个月，三四线城市新增土储建面占比同比下滑近10个百分点，而5月单月25个三四线城市成交量同比下降43%。

影响，可谓立竿见影。

旧改的到来，暂时还不会扭转这一局面。

对于三四线城市来说，棚改大跃进之下，城市老旧小区基本改造完成，旧改无论是规模还是潜力都相当有限。

一二线城市的老旧小区，区位较好，改造潜力相对较大，将会成为旧改扩张的主要区域所在。

但由于改造成本和利益复杂等因素的存在，这些区域以城市更新尤其是微改造为主，大拆大建的比例不会太大。

04

老旧小区的衰败，正在成为一个社会问题。

最近，“中国楼盘的中年危机”这个词不胫而走，建筑质量、楼盘老化乃至城市中心的变迁，都将老城区置于相当尴尬的位置，不少人发出了“千万不要买老破小”的提醒。

旧改的到来，有助于改变这一格局。

无论是改造水电煤气，还是加装电梯停车场，都会明显提升老旧小区外在形象和居住质量，自然会带动“老破小”估值的提升。

显然，具有交通、医疗乃至学位优势的老破小，在旧改的加持之下，其价格将会更为坚挺。但没有这些综合优势的老破小，有了旧改的加持，也会减缓其衰败的过程。

减缓衰败，并不等于可以成为新的楼市发动机。

一方面，旧改无论是小修小补还是大拆大建，都难以制造大量的新增需求。小修小补，只会改变个别区域的房产估值，不改变房地产市场的存量；大拆大建，没有货币补贴的刺激，没有拆迁户带资入场，也很难搅热楼市。

另一方面，旧改服从的是市场化的商业逻辑。如果财政补贴有限，而且无利可图，大拆大建就很难推进。即便有利可图，但如果利益主体复杂交错，矛盾也会滋生。城中村改造尚且多年推进不下去，遑论老旧小区的整体改造？

目前来看，老旧小区改造，目前走的还是民生工程的路线，意在稳定投资和提振消费，而非刺激房价。

可以预料，只要没有大范围的大拆大建，没有来自央妈的定向放水，旧改对房地产市场的影响就不必高估。

反之亦然。

录入编辑：小房