挤压!房价连涨39个月,我们更焦虑了!
日期:2019-08-21 11:15:58来源:编辑:佚名

撰文=徐三刀

6月18号,一个新数据诞生,将西安楼市撩拨的不行,更多的是疑问。

国家统计局今天发布了《2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。西安新建商品住宅价格指数环比上涨2%、同比上涨24.4%,两项指标均位居全国第一!

更重要的是,2019年5月份2%的环比涨幅创下近8个月以来的最高涨幅,也是近39个月以来的第三高涨幅。

于是,就有人开始疑惑了,土地资源稀缺,新房供给不足,难道西安楼市要继续涨下去吗?

关于国家统计局数据披露,属于西安真实情况,但我们清楚,楼市真相不止一面,西安也不止一个市场,而是三个市场:西安限购区、西咸市场、区县级市场。

楼市有时候很像悬疑电影,情节设置特别跌宕,出乎意料的惊人结局,俘获无数看客的心。但我们一定要清楚,不能为了耸人听闻,而故意去掩盖事实,或者去鼓吹幻象。

西安限购区房价,从8千+到5万+都有;西咸新区房价,从6千+到2万+都有;区县级市场房,从5千+到1万+都有。城区不同,地段不同,价格差异很大。(以四月份数据统计为例)。

这些都是西安楼市的真相,当重庆、成都、郑州都数据全面“拉均摊薄”,西安楼市还在跟市场较劲,或者说,在西安市场流行的观念里,西咸市场、区县级市场还能称之为西安楼市。

当前,强调城市发展搞大西安规划,要求“追赶超越”,但楼市观念上还在画地为牢,还在偏居一隅,还走不出绕城,数据也是如此。

与房价涨幅相比,购房观念落后太多,即便是西安已经“代管”西咸,西安房价统计囊括西咸五大新城了吗?

对于西安房价分析,从任泽平提出的“长期看人口,中期看土地,短期看金融”框架,我们做以分析:

其一,人口层面:2019年任务量总体下调。

在2017-2018年西安人口引进政策频出,喊出“五年留百万”,终于刹住了人口负增长的颓势,净增户籍人口一百万,西安提前赢跑了一百米。

但面对二次城市化开始,国家层面彻底放开户籍,西安优势减弱。杭州送钱,呼市送房,青岛送安家费,西安送什么?2019年西安市官方文件,力争引进40万人口,其实,属于任务量下调了,比2017-2018年预期变低。

其二,土地层面:高价地频现,供地量不足。

在2016-2018年西安市土地政策全盘调整,从土地流拍翻转为高价地频现,甚至于出现了两块楼面价1.3万/㎡(高科、融创),土地市场十分火热。

但西安土地资源比大众想象的更紧张一些,很多房企来西安之后,拿地都十分艰难,例如中梁、合景泰富,一个出走秦汉新城,另一个为了7亩地激烈厮杀。还有金地、龙湖、天地源、万科等进入咸阳市场,都说明了这一现象。

其三,金融层面:持续收紧,利率没有放松。

在2017年以来,西安市各大银行多次调整首付利率,首套房普遍上调在15%,二套房普遍上调了20%,公积金也收缩了,主城贷款买房几乎告吹。

而且这一轮限购之中,西安对于限购执行,极为严厉,对于购房资格、征信报告、银行流水等都有明确要求,换而言之,对于购房者的支付能力等要求,十分清晰。

从现实情况来看,西安市没有放松限购的逻辑前提,尤其是西安房价趋热,限购更是当务之急。

但如果是限购加码,出台严厉政策,可能性也很小,因为,成都、杭州等城市比西安还要火爆,也没有出现特别高强度的政策。

众所周知,固定投资与城市GDP增长有极大关系,2020年西安经济总量将跻身万亿元“俱乐部”行列,常住管理人口要超1500万,必须大量吸引投资,吸引更多人口进入西安,而且距离这一目标,仅有一年半时间了,如何完成?

如果西安没有办法整合咸阳,想要完成这一目标,只能通过“招商引资+人口引进”,弥补不足,这就要求市场急需稳步向前。正是因为这一点,更让人焦虑!

这一点焦虑在于,市场一味“稳中向好”,主城区土地稀缺,新盘数量锐减,想要在主城区买房,恐怕难度会越来越大,新房公示价格太高,拉抬均价。

以高新区为例,随着高新区土地资源稀缺华,高新住宅供应越来越少,大量高端服务公寓出现,动辄2万+,而这一现象的扩散,恐怕也不会太远了。

很多人反感西安“千人摇”(例如,万科翡翠国际),却不知道杭州“万人摇”(例如,万科未来城),更不知道成都“两万人摇”(例如,成都仁恒滨河湾),比起西安人买房难,杭州、成都的摇号难度,才一定会让你理想幻灭。

因此,官方调控房价,对于房价有一定抑制,2019年6月13日,西安市公示了总第九十一批(2019年第15批)商品房价格公示,就是例证之一。

但这一现象刚出来,一些所谓专业人士,就开始兜售“下半年零涨幅”、“下半年落户满一年才能买房”,不管这些说法是否真实,在官方没有发布之前,都属于“坊间传闻”。

对于普通人而言,不是为了追求高增长高收益,只是为了居住,或者掌握几套房产抵御通货膨胀,建议还是早一些考虑为好,否则只能越买越远。

提示/进群添加:xusandao123

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