撰文=徐三刀

6月18号，一个新数据诞生，将西安楼市撩拨的不行，更多的是疑问。

国家统计局今天发布了《2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。西安新建商品住宅价格指数环比上涨2%、同比上涨24.4%，两项指标均位居全国第一！

更重要的是，2019年5月份2%的环比涨幅创下近8个月以来的最高涨幅，也是近39个月以来的第三高涨幅。

于是，就有人开始疑惑了，土地资源稀缺，新房供给不足，难道西安楼市要继续涨下去吗？

关于国家统计局数据披露，属于西安真实情况，但我们清楚，楼市真相不止一面，西安也不止一个市场，而是三个市场：西安限购区、西咸市场、区县级市场。

楼市有时候很像悬疑电影，情节设置特别跌宕，出乎意料的惊人结局，俘获无数看客的心。但我们一定要清楚，不能为了耸人听闻，而故意去掩盖事实，或者去鼓吹幻象。

西安限购区房价，从8千+到5万+都有；西咸新区房价，从6千+到2万+都有；区县级市场房，从5千+到1万+都有。城区不同，地段不同，价格差异很大。（以四月份数据统计为例）。

这些都是西安楼市的真相，当重庆、成都、郑州都数据全面“拉均摊薄”，西安楼市还在跟市场较劲，或者说，在西安市场流行的观念里，西咸市场、区县级市场还能称之为西安楼市。

当前，强调城市发展搞大西安规划，要求“追赶超越”，但楼市观念上还在画地为牢，还在偏居一隅，还走不出绕城，数据也是如此。

与房价涨幅相比，购房观念落后太多，即便是西安已经“代管”西咸，西安房价统计囊括西咸五大新城了吗？

对于西安房价分析，从任泽平提出的“长期看人口，中期看土地，短期看金融”框架，我们做以分析：

其一，人口层面：2019年任务量总体下调。

在2017-2018年西安人口引进政策频出，喊出“五年留百万”，终于刹住了人口负增长的颓势，净增户籍人口一百万，西安提前赢跑了一百米。

但面对二次城市化开始，国家层面彻底放开户籍，西安优势减弱。杭州送钱，呼市送房，青岛送安家费，西安送什么？2019年西安市官方文件，力争引进40万人口，其实，属于任务量下调了，比2017-2018年预期变低。

其二，土地层面：高价地频现，供地量不足。

在2016-2018年西安市土地政策全盘调整，从土地流拍翻转为高价地频现，甚至于出现了两块楼面价1.3万/㎡（高科、融创），土地市场十分火热。

但西安土地资源比大众想象的更紧张一些，很多房企来西安之后，拿地都十分艰难，例如中梁、合景泰富，一个出走秦汉新城，另一个为了7亩地激烈厮杀。还有金地、龙湖、天地源、万科等进入咸阳市场，都说明了这一现象。

其三，金融层面：持续收紧，利率没有放松。

在2017年以来，西安市各大银行多次调整首付利率，首套房普遍上调在15%，二套房普遍上调了20%，公积金也收缩了，主城贷款买房几乎告吹。

而且这一轮限购之中，西安对于限购执行，极为严厉，对于购房资格、征信报告、银行流水等都有明确要求，换而言之，对于购房者的支付能力等要求，十分清晰。

从现实情况来看，西安市没有放松限购的逻辑前提，尤其是西安房价趋热，限购更是当务之急。

但如果是限购加码，出台严厉政策，可能性也很小，因为，成都、杭州等城市比西安还要火爆，也没有出现特别高强度的政策。

众所周知，固定投资与城市GDP增长有极大关系，2020年西安经济总量将跻身万亿元“俱乐部”行列，常住管理人口要超1500万，必须大量吸引投资，吸引更多人口进入西安，而且距离这一目标，仅有一年半时间了，如何完成？

如果西安没有办法整合咸阳，想要完成这一目标，只能通过“招商引资+人口引进”，弥补不足，这就要求市场急需稳步向前。正是因为这一点，更让人焦虑！

这一点焦虑在于，市场一味“稳中向好”，主城区土地稀缺，新盘数量锐减，想要在主城区买房，恐怕难度会越来越大，新房公示价格太高，拉抬均价。

以高新区为例，随着高新区土地资源稀缺华，高新住宅供应越来越少，大量高端服务公寓出现，动辄2万+，而这一现象的扩散，恐怕也不会太远了。

很多人反感西安“千人摇”（例如，万科翡翠国际），却不知道杭州“万人摇”（例如，万科未来城），更不知道成都“两万人摇”（例如，成都仁恒滨河湾），比起西安人买房难，杭州、成都的摇号难度，才一定会让你理想幻灭。

因此，官方调控房价，对于房价有一定抑制，2019年6月13日，西安市公示了总第九十一批（2019年第15批）商品房价格公示，就是例证之一。

但这一现象刚出来，一些所谓专业人士，就开始兜售“下半年零涨幅”、“下半年落户满一年才能买房”，不管这些说法是否真实，在官方没有发布之前，都属于“坊间传闻”。

对于普通人而言，不是为了追求高增长高收益，只是为了居住，或者掌握几套房产抵御通货膨胀，建议还是早一些考虑为好，否则只能越买越远。

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