拆哥| 不得不说,现在的楼市静悄悄!
日期:2019-08-03 17:15:53来源:编辑:佚名

1

2019年中的拆哥,不得不说,现在的楼市静悄悄:

|因为市场上流动的钱,变少了。

就在上周,给房地产行业提供逾3万亿融资余额的渠道,可能要“拧紧水龙头”。

你知道,这个渠道是房地产信托。

据媒体报道,银保监会约谈了部分“房地产业务增速过快、增量过大”的信托公司,并发出了警示。

那么下半年货币端到底怎么走?

|开发商的钱变紧,买房人的钱维持现状。

北京的新房、二手房、土地市场的“前高后低”,是今年上半年楼市的明显特征。

2018北京法拍房的数量都在大幅度增长,增量为70%。图表中是4月份的情况。进入6月份以后,北京法拍房再次下滑,说明市场上资产流动性下滑。

|法拍房的增减,本质上是企业运行的晴雨表。

华润6月底拿下石景山古城楼面价5.5万/平米的不限价纯商品房地块,而周边中海的房子才卖5.8万/平米。

不论短期调控还是长效机制,房地产政策总体目标是一致,即保持市场基本稳定,防止大起大落。

大家也看到了,上半年北京通过压缩手续办理,二手房的交易周期,得到大幅缩短,促进了市场交易。

2019下半年“认房认贷”这一核心紧箍咒不会破,新房土地限价在长效机制允许的范围内,将适度灵活,促进资金的流动。

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稳,仍然是房地产长效机制的核心要义。

北京新房目前的库存去化周期,缩短到17.5个月。拆哥按目前增量-存量的情况测算,这种不温不火市场行情还会持续至少8个月。

三季度中度偏冷,基本可以确定。但四季度有可能交易量较往年略有回升。

北京的二手房,进入6月份成交量萎缩,成交价格在逐步回调,五环外郊区的感受最为明显。

从2018年四季度以来,随着新建住宅大批量入市,北京库存持续拉升,目前数据是927万平米,库存面积同比增长了60%。

2019上半年,北京全市二手住宅网签总量为72603套,比2018年下半年下降5%,同比下降也是5%。

这一指标较2018年上、下半年减少约4000套。

|单看上半年数据,网签量为2015年以来最低。

从2017年“317”以来,北京二手房有三轮小的反弹,分别出现在调控后第5、17、26个月。

拆哥判断,准备购房的粉丝,至少在今年的金九银十,不必担心房价上涨。有一定的波动是正常的。

3

买房子,买的是品质还是地段?怎么来衡量?

6月份,住建部的数据,全国各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个,涉及投资近万亿元。

然而在京楼横盘期,大家会发现一个沉重的话题:

|老破小越来越难卖了。

比如通州,即便是城市副中心,也出现分化——单价5万以上次新,尤其是中高品质5.5万的二手房,成交活跃,价格稳中有涨。但是单价4.5万以下的老破小,带看量都少得可怜。

在大兴、石景山等地,改造的预期遥不可及,老破小出售面临的窘境更是雪上加霜。

其实,更危险的是“老破大”。拆哥很早就提示过,100平米以上的老旧房,若没有学区的加持,出售将越发困难。

《经济参考报》有一句经典的定调:“收缩型城市面临房地产价格下跌的可能。”北京不是收缩型城市,但是:

|局部郊区会成为收缩型片区。

4

电视剧《长安十二时辰》开始热播。你看了吗?

在上元节前夕,长安城陷入死局,主人公们必须在十二时辰内拯救长安。

于是,我们仿佛跟着他们。

高高的长安城内人声鼎沸,唐装仕女、秉烛夜游、昆仑奴、胡旋舞……展现的正是一派长安气象。

从早到晚,走过长安一百零八坊。很多人都说:

|感觉自己走过那个盛世最好的模样。

“守护长安”是《长安十二时辰》整部剧的核心所在,也是居住在皇城中的人们所需要首先考虑的。

|东西城当然是北京房产的核心。

东西城的房价,是全北京的资金“守护”起来的。

东西城两个行政区分别以东西长安街为主轴,可比作“长安区”。进入年中,《核心区控规》至少已修改8轮,预计在十一后公示。

拆哥也曾提示,在同等条件下,卖东西城房子的拆粉,最好找持有东西城户口或社保的人接盘。户口最好不交叉,即西城房找西城人,东城房找东城人。

最纠结的,莫过于正考虑买入东西城的粉丝。

如果东西合并打通,两区之间中考也必然打通。当然说到考试,东西城能不能撕得过海淀一路拼上来的人,才是个问题。

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