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市场综述

一级市场：2019年5月，江门全市经公开市场途径共供应土地12宗，总供应面积62.26万平米，其中，商住用地6宗，分别位于恩平、鹤山、开平及蓬江区，土地供应热度持续。

2019年5月全市经公开市场途径共成交土地16宗，总面积66.04平米，总成交金额约10.41亿元。全市楼面地价为988.96元/平米。,本月成交的主要土地类型为工业用地。

二级市场：5月，江门市区一手住宅批售面积10.67万平米，比去年同期下降10.0%，环比增加了40.2%。

江门市区一手住宅共成交946套，成交总面积11.03万平米，环比上升了24.0%, 同比下滑34.6%; 一手住宅成交均价为10976元/平米，环比上升2.2%，同比上升3.3%；成交总金额为12.10亿元，环比上升了26.7%，同比下降32.4%。

三级市场：5月，江门市区（蓬江区、江海区）二手住宅成交968套，成交面积6.18万平米，成交均价6658元/平米，环比下降了34.0%。

总的来讲：2019年5月，土地供应量大增，商住地供应达6宗，土地成交方面则以工业用地为主，而新会区枢纽新城地块由于位置好引多家房企争夺，最终由雅居乐以新会区楼面价第二高夺得该地块；中心两区的住宅市场方面，5月一手房及二手房市场成交持续上升，由于多个纯新项目入市及部分重点项目加推，刺激市场，使得成交有明显的上升，预计该热度会持续至6月。

说明：本月报中出现的“江门全市”，是指三区：蓬江、江海、新会，和四县：台山、开平、恩平、鹤山。“江门市区”，是指蓬江、江海两区。

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市场资讯

1.宏观经济分析

主要受贸易摩擦升级带动新订单指数明显下滑影响，5月制造业PMI回调至49.4％，进入收缩区间。这也在本月新出口订单和进口指数大幅下滑中得到体现。非制造业方面，建筑业和服务业PMI高位小幅波动，整体非制造业PMI指数与上月持平，服务业对整体经济运行的“稳定器”作用凸显。就5月PMI整体来看，外部环境复杂严峻是当前经济增长下行压力加大的主要驱动因素，未来宏观政策逆周期调节力度有望加大。

5月制造业生产指数为51.7％，环比下降0.4个百分点。从高频数据表现来看，当月六大发电集团日均耗煤量环比和同比分别降低8.45％和18.3％；高炉开工率均值约为69.7％，与上月的69.4％基本持平。高频数据显示本月生产端扩张步伐出现较明显的波动，春节假期过后制造业生产端复苏的势头有所放缓。

2.市场政策

2.1中央政府

中国人民银行决定从2019年5月15日开始对中小银行实行较低存款准备金率

2019年5月6日，中国人民银行宣布决定从2019年5月15日开始，对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率。对仅在本县级行政区域内经营，或在其他县级行政区域设有分支机构但资产规模小于100亿元的农村商业银行，执行与农村信用社相同档次的存款准备金率，该档次目前为8%。人民银行有关负责人表示，此次实行较低存款准备金率的对象是聚焦当地、服务县域的中小银行，约有1000家服务县域的农村商业银行可以享受该优惠政策，将释放长期资金约2800亿元，并全部用于发放民营和小微企业贷款。此次定向降准着眼于建立政策框架，将明显增强服务县域中小银行的资金实力，促进其降低融资成本，更好地支持民营和小微企业发展。

2.2地方政府

6月起，江门商业贷款转公积金贷款将取消设限！

江门市住房公积金管理委员会发布了《关于江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》（下称现《办法》）。现《办法》修订了启动、暂停商转公贷款和贴息贷款的条件，指出公积金管理机构住房公积金个人住房贷款率低于85%的，可启动商转公贷款。现《办法》将替代《江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》（下称原《办法》），于6月1日起实施，有效期3年。

主要有以下的变化：1、管理机构公积金个贷率高于90%的商转公贷款实行轮候放款；2、办理商转公贷款不再需要提供家庭住宅总套数证明；3、以公积金贷款归还原商贷时商业银行不需要对商业贷款部分进行审批；4、商转公贷款利率可按住建部有关规定浮动；5、省相关文件增加列为现《办法》依据。

位置全曝光！范罗冈华盛校区、滨江学校、紫茶群福校区...新增超2万个学位

据《江门日报》报道，蓬江区今年在完成紫茶中学、丰泰小学、紫茶小学北校区扩建、农林双朗小学扩建等“三二一”工程项目后，将加速推进十余所学校规划建设。据悉，江门市紫茶小学群福校区（暂定名）、江门市范罗冈小学华盛校区（暂定名）、江门市江华小学群华校区（暂定名）、江门市滨江学校（暂定名）等一大批规划的新建学校列入了近期学校建设重点项目。此外，还将推进江门九中人才岛寄宿校区、江门市实验中学扩建、范罗冈小学滨江校区二期等一批改扩建项目，进一步促进全区学校扩容提质。

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市场分析

1.一级市场

1.1供应分析

2019年5月，江门全市经公开市场途径共供应土地12宗，总供应面积62.26万平米，其中，商住用地6宗，分别位于恩平、鹤山、开平及蓬江区，土地供应热度持续。

1.2成交分析

2019年5月，江门全市经公开市场途径共成交土地16宗，总面积66.04平米，总成交金额约10.41亿元。全市楼面地价为988.96元/平米。,本月成交的主要土地类型为工业用地。

2019年5月，江门经公开市场途径成交商住用地2宗，均位于新会区，总成交建筑面积为10.68万㎡，环比减少了40.5%，同比减少了71.5%，总成交金额5.48亿元，环比减少了62.9%，同比减少了78.4%，溢价率为0.2%；其中由雅居乐夺得的商住地，楼面价为新会区第二高，仅次于去年新隆置业地块。

2.二级市场

2.1供应分析

5月，江门市区一手住宅批售面积10.67万平米，比去年同期下降10.0%，环比增加了40.2%。

从区域分布来看，供应最多的是杜阮片区，供应占比达39%，新增住宅面积4.17万㎡，其次是滨棠片区，供应达29%，新增住宅面积3.22万㎡，北新片区供应占比22%，排名第三 ，新增住宅面积2.17万㎡，江海片区本月新增住宅面积1.11万㎡。

2.2成交分析

5月，江门市区一手住宅共成交946套，成交总面积11.03万平米，环比上升了24.0%, 同比下滑34.6%; 一手住宅成交均价为10976元/平米，环比上升2.2%，同比上升3.3%；成交总金额为12.10亿元，环比上升了26.7%，同比下降32.4%。

从区域成交情况来看，北新片区成交0.68万平米，环比上升了12.9%，成交均价9672元/平米，与上月环比上升85.4%；滨棠片区成交2.21万平米，环比下降了2.0%，成交均价13055元/平米，环比下降1.3%；潮荷片区成交0.26万平米，环比下降了63.8%；江海片区成交5.06万平米，环比上升41.9%，成交均价10427元/平米，环比下降0.4%；蓬城片区成交1.44万平米，环比上升了92.4%，成交均价9800元/平米，环比下降了4.2%。5月份，各片区成交持续上升，其中江海片区表现较为突出。

3.三级市场

5月，江门市区（蓬江区、江海区）二手住宅成交968套，成交面积6.18万平米，成交均价6658元/平米，环比下降了34.0%。

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市场展望

2019年5月，土地供应量大增，商住地供应达6宗，土地成交方面则以工业用地为主，而新会区枢纽新城地块由于位置好引多家房企争夺，最终由雅居乐以新会区楼面价第二高夺得该地块；

中心两区的住宅市场方面，5月一手房及二手房市场成交持续上升，由于多个纯新项目入市及部分重点项目加推，刺激市场，使得成交有明显的上升，预计该热度会持续至6月。

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