??谁能覆盖整个产业的不确定性，谁就能占据主导地位，商业价值也将随之分布。·未来地产供应的不再是钢筋混凝土的丛林，而应是小而美、宜居宜商的生活空间。·未来维系城市主要的基础体系是服务业，一个社会的服务水平代表着居民的生存难度、企业的创新门槛。 ·中小型地产商数字化转型没有试错成本，零。·大湾区创新看东莞，这个地方的政府梦、产业梦、企业梦，与这个时代的中国梦是同心同梦。·科技是人类生活中最大的不确定性。与其观望遗憾，不如入局追梦。

??上周，京彩未来家联合创始人兼总裁张其亮先生就数字时代的趋势与内因、房地产行业数字化转型等话题做了一场专访交流。张其亮先生从金融学、数字化转型的普适方法论角度，结合数字时代的特点规律，来剖析房地产在数字时代的发展脉络。

??前不久刚读到安筱鹏老师的《数字基建》，提到以芯片、算法、数据、软件、网络、知识、传感器、数据库、云平台等为代表的“数字空间基础设施”，将带领我们从物理空间走向数字孪生世界。京彩未来家联合创始人兼总裁张其亮先生的观点与之不谋而合：继游牧时代、农耕时代、工业时代之后，数字时代是人类又将要经历的一次伟大变迁：

??产业的数字化方面，科技将对通过对生产要素、生产工具、生产主体等进行重新定义和内涵再丰富，提升整体生产力水平，同时也对旧的生产关系造成冲击，科技将进一步加剧产业分工细化、促使产业协作更高效、组织形态更灵活。

??人居的数字化方面：科技存在的意义还是以人为本，以更好的产品、更便捷的服务、更精准的触达、更人性化的形式，重塑人类衣食住行娱养等生活方式，这是人居智能化的初心，也是企业行动的指针。

??房地产作为贯穿产业数字化和人居智能化的综合产业，既需要全要素、全流程、组织形态和生产过程的数字化，这是企业层面亟待解决的问题（本文暂不做深入讨论）；也需要以消费者为核心，以产品（住房）为中心，重新构建产品层面的增长逻辑。这就包括了：对市场趋势的理解、对运营模式的重视、对商业模式的创新。

??▎市场趋势：宅经济/宅住宅蓝海

??我们关注宅经济/宅住宅，一方面是因为年青一代消费者是数字科技“原住民”，出行、吃饭、社交、消费、娱乐、教育几乎全部被数字化（仅有衣、住、康养几个与物理世界粘性更强的细分领域尚未被大规模侵占），而“宅”正是上述数字化趋势的产物之一。

??另一方面，我们现在处于工业时代的末期，即将步入数字时代。宅经济是社会分工的颗粒度极致细化的体现，它将生产与生活进一步剥离，将“居住”与人类生活的本质类需求进一步绑定，显然，住房所承担的功能使命在被重新划分，房地产的商业逻辑也要相应转变。

??深层的原因还在于，中国房地产经济高速发展的黄金20年已经结束，拉动经济的历史使命也已完成，政策红利迅速收紧，“房住不炒”的基调被一再强调。目前中央和地方政府对于下一轮经济增长的倚赖转而变成了——消费，房地产也自然被期许成为“消费”的载体。

??消费若要撑起下一阶段的经济增长体量，必然要有足够数量、足够质量、足够密度的供给，在数字时代的，维系城市运行和居民幸福指数的主要体系是服务业，因此，服务密度将成为城市与人居的二级基建，它不仅拉动消费、将居住与生存条件解耦，更能够自成生态效应，降低企业的创新成本，对于政府、企业还是消费者，都是多赢的基础。

??这给房地产企业带来一些商业启示与机遇。在消费者所有的需求中，住房不仅是高优先级且不可替代的需求，也是支撑其他需求展开的一个中心枢纽，人的一生中60%以上的时间都在家里度过，衣食住行娱、健身、康养、教育，天然就是“房地产+”的可行场景。因此，在数字时代，家居的价值不再只是智能家居，更有望成为整个智能人居服务场景的落脚点。

??提到场景化，有一个问题来了。房地产天然不具备数字化基因，又凭什么吸引智能人居服务栖息于此？对此，张其亮先生谈到了运营时代的本质、覆盖不确定性的价值。

??▎场景化运营：从粗放到精细，运营要承担“覆盖不确定性”的重任

??诚然，房地产在过去得益于政策红利、人口红利、金融红利，习惯于高周转、快拿地、快销售的规模增长，运营较为粗放。几年前，智能家居、社区电商、企业孵化前仆后继进入房地产（的表层），都在借助线下流量打造自己的应用模式，业内一时出现“人人运营商”的口号，仿佛能借助地产空间中赚取一些利润，就可以称之为地产运营商？未来，随着房地产数字化进程加快，谁才是最有可能成为这场智能人居大生态的主导者？

??张其亮表示，传统房地产的生产要素是土地、资金，建造，玩家则是政府、资本和地产商。张其亮先生表示，谁能覆盖整个产业链全流程中的不确定性，谁将占据主导地位，商业价值也将随之分布。因此，地产商成为了覆盖建造过程不确定性的主导者。这一规律同样适用其他行业，例如在蜂窝通信领域，端到端通信成功离不开基站设备、网络覆盖和智能终端，然而技术方（设备提供商）、需求方（消费者）、甚至资本方都不可能成为操盘者，其中最大的不确定性在于巨量连接所需的网络覆盖保障与优化，因此电信运营商只能是中国移动、中国联通、中国电信。同理，未来数字时代的智能人居、科技地产大盘，张其亮先生认为，能够覆盖其中不确定性的玩家，将成为未来地产的主导者和操盘者。

??科技与地产的融合过程中也存在巨大的不确定性。宏观层面，从高周转、面积取胜，到小而美、宜居宜商的精细化运营，这一转变的时机与风险；细节层面，如投产比测算和验证、同质化竞争的“内卷”、合作伙伴的引入与分成、数据资产的沉淀与利用……这些环节对于房地产而言陌生又熟悉、渴望又观望，因此我们看到地产商一边对传统卖房模式“难自弃”，一边小心翼翼拥抱科技，但大多仅限于智能家居、智能社区等后装环节。一言以蔽之，在天时地利双失利的时代转折点，地产商既缺乏快速转身的勇气，又缺乏精细化运营的经验。此时，那些率先实践，勇于试错的企业就显得尤为可贵。

??▎“以终为始”开辟新秩序、“稳操盘”覆盖不确定

??京彩未来家稳操盘项目

??“以终为始”是京彩未来家的一项信条。如果以智能人居的未来形态为终局反推，目前大多数房地产的自我革命还尚处表层：未来的智能人居，服务密度要大幅提升，房地产要与这些服务共生共运营，家居场景与办公、出行、娱乐、消费、社交、康养等场景深度联动，物理空间在一定程度上被压缩，价值空间却在生态中得以延伸。

??这就要求，地产商从设计环节、开发建造过程、到建筑形态、商业生态，进行全局重构。面对巨大的转变和不确定性，京彩未来家主要以下方面来帮助房地产“稳操盘”：

??一方面，传统的地产开发过程比较封闭，这与未来人居+服务深度融合、场景边界模糊化的趋势是相悖的，因此，京彩未来家在房地产开发建造环节就希望将科技、服务及社会资源适度纳入，以确保这些住宅是宜居宜商的、生态兼容的、面向未来生活方式和开放商业形态的。

??其次，京彩未来家稳操盘的模式还来源于对“亲自试错”。对未来愿景亲自投入验证，并将经验教训、服务资源、模式创新以平台化的形式赋能于更多的地产商伙伴，降低地产商伙伴的试错成本。

??例如，京彩未来家与京东科技深度合作，京东智能社区2.0方案的首发落地项目就是坐落于大湾区核心城市东莞的“京彩未来家·云墅”，这里不仅集中呈现了六恒宜居技术、安防、物流、电商等典型应用，更呈现了多业态融合、高服务密度的居住+服务新型生活范式（约可以看作“宅经济”的雏形）。京彩未来家与京东、第三方商家采用开放合作、分成模式，数字时代让利益分配这件混沌复杂的事变得更精准、更透明、更共赢，多方共赢是做大“宅经济”的基础。京彩未来家模式的打磨与成熟，也让传统地产商逐渐明晰了转型图景。

??最后，当住宅的功能越来越纯粹，“宅住宅”就对居住品质提出更高要求。宜居的含义至少意味着足够舒适的物理环境，如京彩未来家的六恒技术，以及足够人性化的科技智能，科技不应成为炫技的存在，对日常生活过度打扰和过快入侵，应当做一个合格的服务者，适度智能、适时出现。

??▎张其亮寄语：身处伟大的时代，我们都是追梦人

??张其亮先生作为金融和企业数字化转型领域的知名实战专家，知行合一地投身这场黄金时代落幕、白银时代开启的房地产转型进行时。在近3个小时的交流中，张其亮先生始终展现出以理论为基础、以实践为检验的理性乐观主义，对变局之下房地产业不确定性的探索和对“覆盖不确定性”的执着融为了一场追梦的启航。

??科技是人类生活中最大的不确定。面对其中的巨大机遇，我们是进是守？他说，如果我们努力去做没做成功那不遗憾，如果我们做了一半别人做成了那也不遗憾，唯一可能遗憾的是，如果别人真的做成了我想要的未来，而我没有参与过，那才是最遗憾的。

??深以为然。